Proposte di emendamenti alla Legge di Bilancio

Articolo 10 bis (Cedolare secca per le locazioni commerciali) “Il canone relativo ai contratti di locazione stipulati ai sensi dell’art. 27 e seguenti della legge 27/07/1978 n° 392 in corso di validità alla data di pubblicazione della presente legge e per quelli sottoscritti dopo l’approvazione della stessa, per i quali le parti firmatarie abbiano raggiunto un specifico accordo finalizzato alla diminuzione, anche in via temporanea, del canone stesso con lo scopo di contenere gli effetti negativi che l’emergenza epidemiologica denominata “COVID-19” ha prodotto sulle attività commerciali, artigianali, professionali ed industriali può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle persone giuridiche e dei soggetti individuali con Partita IVA, essere assoggettato al regime della cedolare secca, come introdotto per le locazioni ad uso abitativo dall’articolo 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota speciale unica del 10 per cento.

Le parti, al fine di poter beneficiare dell’applicazione della cedolare secca prevista al comma 1, dovranno farsi assistere dalle organizzazioni della proprietà edilizia e da quelle produttive di settore cui appartiene l’attività conduttrice, che controfirmano l’accordo, in modalità bilaterale, attestandone per iscritto la corrispondenza alla legge 27/07/1978 n° 392 ed alla presente Legge di Stabilità per l’anno 2020.

Per la validità del beneficio fiscale di cui al comma 1, le parti dovranno altresì procedere alla registrazione, anche telematica, senza oneri, dell’accordo sottoscritto e della relativa attestazione di conformità rilasciate ai sensi del comma 2. Nel caso in cui i competenti uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate non fossero aperti al pubblico a causa dell’emergenza sanitaria le parti, qualora non fossero abilitate alla registrazione telematica, potranno comunicare, anche a mezzo delle rispettive organizzazioni di categoria, all’Agenzia delle Entrate, esclusivamente a mezzo PEC, Confabitare Sede – Via Marconi 6/2 – 40122 Bologna – Tel 051/ 238645 – Fax 051/ 227573 – info@confabitare.it – www.confabitare.it CF: 91316300374 – P.I 03038361204 entro e non oltre trenta giorni dalla firma degli accordi di riduzione del canone, copia dell’accordo stesso in formato pdf riproducendo altresì il contenuto dell’accordo all’interno del corpo del messaggio PEC.

Il canone relativo ai contratti di locazione stipulati ai sensi dell’art. 27 e seguenti della legge 27/07/1978 n° 392 in corso di validità alla data di pubblicazione della presente legge e per quelli sottoscritti dopo l’approvazione della stessa, per i quali le parti firmatarie non abbiano raggiunto alcun accordo finalizzato alla diminuzione, anche in via temporanea, del canone stesso, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle persone giuridiche e dei soggetti individuali con Partita IVA, può essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota unica del 21 per cento. Le parti, al solo fine di poter beneficiare dell’applicazione della cedolare secca così determinata, dovranno farsi assistere dalle organizzazioni della proprietà edilizia e da quelle produttive di settore cui appartiene l’attività conduttrice, che controfirmano l’accordo attestandone per iscritto, in modalità bilaterale, la corrispondenza alla legge 27/07/1978 n° 392 ed alla presente Legge di Stabilità per l’anno 2020.

Entro il 31/03/2021 dovrà essere convocato, a cura del Ministero dello Sviluppo Economico, il Tavolo nazionale delle organizzazioni della proprietà edilizia – già firmatarie dell’accordo nazionale di attuazione della legge 431/98 sottoscritto presso il Ministero delle Infrastrutture e Trasporti il 25/10/2016 – e di quelle produttive del settore artigianato, commercio, piccola e media industria, al fine di definire il Protocollo nazionale di applicazione della cedolare secca per le locazioni sottoscritte ai sensi dell’art. 27 della legge 27/07/1978 e della presente legge, il modello-tipo di accordo bilaterale di attestazione che le parti dovranno sottoscrivere per accedere ai benefici fiscali previsti al comma 1, nonché al fine di individuare i criteri nazionali e locali per la determinazione dei parametri di riduzione del canone e per le modalità di rilascio delle attestazioni bilaterali sottoscritte in sede locale.

Con l’approvazione dell’Accordo nazionale di cui al precedente comma, il Ministero dello Sviluppo Economico provvederà a predisporre ed approvare l’Elenco nazionale Confabitare Sede – Via Marconi 6/2 – 40122 Bologna – Tel 051/ 238645 – Fax 051/ 227573 – info@confabitare.it – www.confabitare.it CF: 91316300374 – P.I 03038361204 delle Associazioni di categoria dallo stesso riconosciute ed abilitate alla sottoscrizione e rilascio delle attestazioni bilaterali di conformità alla presente legge.

Il regime fiscale introdotto dalla presente legge è applicabile limitatamente al periodo d’imposta 01/01/2020 – 31/12/2022, salvo possibili proroghe, adottabili anche con DPCM, nel caso di persistenza dell’emergenza sanitaria da Covid-19.” Commento:

La nostra proposta parte dall’esperienza fornita dall’applicazione congiunta di due norme, la legge 431 del 1998 che ha riordinato le locazioni residenziali e il DM 16/01/2017 che ha integrato la stessa e riformulato il settore delle locazioni a canone agevolato (i c.d. contratti 3+2). Oggi possiamo dire che circa il 60% dei contratti ad uso abitativo è un 3+2. Lo scopo è favorire anche nel comparto delle locazioni commerciali, attraverso la tassazione agevolata, la diffusione degli accordi modificativi dei contratti, che riducano il canone a favore dei conduttori, con compensazione a favore del locatore mediante, appunto, l’opzione della cedolare secca. Perché questo particolare regime fiscale abbia successo anche nell’ambito commerciale, però, si rende necessaria la collaborazione ed il coinvolgimento delle Associazioni di categoria dell’Artigianato, del Commercio e della Piccola e Media industria, senza le quali si perderebbe molta dell’efficacia che simili norme possono avere sul comparto locatizio non residenziale. Soprattutto, grazie anche all’attestazione in modalità bilaterale, si evitano abusi ed elusioni alla norma, favorendo altresì una diffusione dell’opportunità attraverso le stesse Organizzazioni di categoria.

Per questo riteniamo necessaria la convocazione – a cura del MISE – di un “Tavolo delle associazioni della proprietà edilizia e dell’artigianato e del commercio” che, sulla falsa riga di quanto avvenuto nel 2016 al MIT per i canoni agevolati, consenta di definire un accordo nazionale che disciplini e regoli l’applicazione della cedolare secca e degli altri strumenti oggi proposti. Lo scopo del tavolo è quello di standardizzare l’applicazione normativa e di creare le regole da applicare a livello locale, così da prevenire sia errori che abusi nell’applicazione della norma.

Articolo 10 Ter (Estensione della cedolare secca agevolata al 10% sulle locazioni abitative a tutti i Comuni d’Italia) Allo scopo di contenere gli effetti negativi che l’emergenza epidemiologica denominata “COVID-19” ha prodotto sui contratti di locazione ad uso abitativo ed al fine di prevenire l’aumento dei procedimenti di sfratto per morosità incolpevole e di agevolare la sottoscrizione di contratti a canone concordato di cui all’art. 2, comma 3, della legge 09/12/1998 n. 431, come integrata dall’Accordo nazionale sottoscritto il 25/10/2016 e dal decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16/01/2017, per il Confabitare Sede – Via Marconi 6/2 – 40122 Bologna – Tel 051/ 238645 – Fax 051/ 227573 – info@confabitare.it – www.confabitare.it CF: 91316300374 – P.I 03038361204 triennio 2020-2022 l’aliquota prevista all’articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23 – come modificato dall’articolo 4 del decretolegge 31/08/2013 n. 102, convertito con modificazioni dalla legge 28/10/2013 n. 124, è ridotta in tutti i Comuni italiani al 10 per cento.

Commento: Si tratta di un vantaggio assolutamente semplice da introdurre ed anche sostenibile, qual è l’applicazione della cedolare secca con aliquota al 10% su tutto il territorio nazionale. Infatti, questa agevolazione fiscale è già in vigore in caso di emergenza a seguito di eventi calamitosi; l’attuale normativa prevede che l’applicazione della medesima sia del 10% anziché del 21%, con riferimento ai contratti di locazione a canone concordato stipulati per immobili situati in Comuni per i quali è stato deliberato, negli ultimi 5 anni precedenti la data del 28/5/2014, lo stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi. Per l’anno 2020 tale riduzione di aliquota si applica limitatamente ai Comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti. La riduzione dell’aliquota trova la propria giustificazione nel dare un aiuto concreto alle comunità e ai territori colpiti da sciagure naturali.

E’ indubbio che, in realtà, tutto il territorio italiano sia interessato, nel 2020 e negli anni immediatamente successivi, dall’effetto pandemia da Covid-19, un effetto sicuramente paragonabile ad uno stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi, che necessita di provvedimenti a sostegno di tutti, sia dei conduttori che si vedrebbero così ridurre i canoni da pagare con la sottoscrizione di nuovi contratti a canone agevolato, sia i locatori, che verrebbero compensati attraverso una riduzione del carico fiscale. Art. 71 bis (Sospensione dei provvedimenti di rilascio) Il comma 6 dell’art. 103 del decreto-legge 17/03/2020 n. 18, convertito con modificazioni dalla legge 24/04/2020 n. 27 che ha sospeso l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili fino al 31 dicembre 2020, è abrogato con effetto decorrente dal giorno 01/01/2021.

Commento: Il provvedimento, introdotto con emendamento sul presupposto di voler fronteggiare le conseguenze economiche causate dal Covid-19 sul comparto locazioni, in realtà non ha coinvolto in alcun modo i contratti “colpiti” dall’emergenza stessa, se non per casi isolati, essendo infatti ancora oggi troppo presto perché si riversino nei tribunali le relative procedure di sfratto, mentre ha concesso a tutti gli effetti – senza alcuna ragione giuridica e sociale – un salvacondotto sulle morosità antecedenti, anche di anni, il Confabitare Sede – Via Marconi 6/2 – 40122 Bologna – Tel 051/ 238645 – Fax 051/ 227573 – info@confabitare.it – www.confabitare.it CF: 91316300374 – P.I 03038361204 manifestarsi dell’epidemia. In questo modo si sono legittimati, anche involontariamente, soprattutto i disonesti e coloro che non hanno alcuna volontà di risolvere in qualche modo la loro situazione debitoria, cioè quelli che non pagano per scelta e non per necessità (che, invece, cercano in tutti i modi una soluzione), danneggiando i locatori che, in molti casi, sono famiglie di lavoratori che hanno ereditato la casa o hanno fatto enormi sacrifici per investire in un immobile da mettere a reddito e sul quale reddito contano, questo si, per superare questa emergenza. Soprattutto laddove il locatore abbia a sua volta problemi di lavoro.

Da ultimo si evidenzia come nessun aiuto o beneficio concreto dalla sospensione dell’esecuzione degli sfratti deriva ai conduttori colpiti dalla crisi e morosi nel pagamento degli affitti dato che, per loro, il problema si porrà realmente quando il Paese dovrebbe ormai essere fuori dall’emergenza sanitaria in corso. Quindi sarà certamente possibile immaginare una sorta di “graduazione” a favore delle famiglie e delle attività colpite dalla crisi, ma la cosa potrà essere valutata e gestita a partire dalla prossima primavera.

Articolo 201 bis (Modifica dell’art. 26, Comma 1, TUIR). I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione sia di immobili ad uso abitativo che di immobili ad uso diverso dall’abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito (purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis). Per le imposte già versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.

Commento: In linea con quanto introdotto – con pieno successo operativo – con il Decreto Crescita, si propone una modifica parziale dell’art. 26 del Tuir, laddove ad oggi non consenta Confabitare Sede – Via Marconi 6/2 – 40122 Bologna – Tel 051/ 238645 – Fax 051/ 227573 – info@confabitare.it – www.confabitare.it CF: 91316300374 – P.I 03038361204 anche alle locazioni ad uso diverso dall’abitativo di poter beneficiare della possibilità – in caso di morosità – di non far concorrere i canoni non percepiti al reddito del locatore, sempre a condizione che sia data prova dell’avvenuta notifica dello sfratto ovvero dell’ingiunzione di pagamento. In tal modo si sana una manifesta disparità di trattamento di dubbia costituzionalità che non trova ragione alcuna e si consente ai locatori di non dichiarare i redditi non percepiti e, di conseguenza, di non dover pagare le relative imposte.

Alberto Zanni
Presidente nazionale Confabitare

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