Legge di Bilancio 2020

Legge di Bilancio 2020. E’ stata recentemente pubblicata sulla G.U. la cosidetta “Legge di bilancio 2020” (Legge n.160/2019). Si evidenziano di seguito le novità che interessano il settore immobiliare.

PROROGA DETRAZIONE RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA. Prorogato al 31/12/2020 il termine entro il quale sostenere le spese aventi ad oggetto interventi di riqualificazione energetica per poter fuire della detrazione del cosidetto “ecobonus”. Immutati i limiti di spesa e le percentuali di detrazione del 65% o del 50%.
Per gli interventi suddetti effettuati sulle parti comuni condominiali la detrazione era già stata riconoscuta dalle precedenti leggi di bilancio per le spese sostenute fino al 31/12/2021.

PROROGA DETRAZIONE RECUPERO EDILIZIO. Anche la detrazione del 50% delle spese relative agli interventi di recupero del patrimonio edilizio è stata prorogata fino al 31/12/2020.
“SISMA BONUS”. Si ricorda che per gli interventi aventi ad oggetto misure antisimiche su immobili ubicati in zone a rischio sisimico 1,2 e 3 la detrazione era già stata riconosciuta dalle precedenti leggi di bilancio per le spese sostenute fino al 31/12/2021. Si ricorda che rientrano tra le spese oggetto del “sisma bonus” anche quelle sostenute per la demolizione e ricostruzione di interi edifici con riduzione del rischio sismico effettuati dall’impresa che li cedono entro 18 mesi dalla fine dei lavori.
PROROGA “BONUS MOBILI”. Viene confermata anche per il 2020 la detrazione del 50% sulle spese sostenute fino al limite di Euro 10.000 per l’acquisto di mobili e/o grandi elettrodomestici di categoria A+ finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di interventi di recupero edilizio iniziati a decorrere dall’1/1/2019.
PROROGA “BONUS VERDE”. E’ stata prorogata con il “Decreto mille proroghe” per tutto il 2020 la detrazione del 36% per le spese sostenute fino ad Euro 5.000 per unità immobilare ad uso abitativo aventi ad oggetto la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione di pozzi, nonchè coperture a verde e giardini pensili.
“BONUS FACCIATE”. E’ stata introdotta una nuova detrazione pari al 90% delle spese sostenute esclusivamente nel 2020 per gli interventi edilizi sulle strutture opache delle facciate, su balconi, fregi e ornamenti, inclusi quelli di sola pittura e tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o al restauro della facciata esterna degli edifici ubicati in zona A (centri sorici) o B (zone totalmente o parzialmente edificate) di cui al DM n.1444/68.
Per la detrazione non è previsto un limite di spesa e va ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
Se gli interventi influiscono sulle caratteristiche termiche dell’edificio oppure interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda dello stesso, per poter ottenere la detrazione del 90% occorre rispettare i requisiti previsti dai DDMM 26/6/2015 e 11/03/2008 e quanto previsto dai commi 3-bis e 3-ter dell’art.14 del DL n.63/2013 in tema di interventi di “ecobonus”.

SCONTO IN FATTURA SOLO PER INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE DI PRIMO LIVELLO. A decorrere dall’1/1/2020 la possibilità dello sconto in fattura è circoscritta agli interventi di ristrutturazione importante di primo livello di importo pari o superiore a 200.000 Euro.
Si tratta di interventi che oltre a interessare l’involucro edilizio con un’incidenza superiore al 50% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, comprendono anche la ristrutturazione dell’impianto termico per il servizio di climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio.
Dall’1/1/2020 non è quindi più possibile richiedere lo sconto in fattura per il cosidetto “sisma bonus” e per gli interventi finalizzati al conseguimento di risparmio energetico (art.16 bis comma 1 lettera h del Tuir).

CREDITO DI IMPOSTA SICUREZZA DEGLI IMMOBILI. E’ stato previsto un credito di imposta ai fini Irpef per il sostenimento di spese relative all’acquisizione e predisposizione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo. Le modalità attuative saranno demandate al MEF.

RIDUZIONE CEDOLARE SECCA PER CONTRATTI A CANONE CONCORDATO. Riduzione a regime dell’aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato dal 15% al 10% limitatamente agli immobili ubicati in Comuni ad alta tensione abitativa. Con riferimento alle locazioni concordate su immobili abitativi in Comuni per i quali sia stato dichiarato lo stato di emergenza per eventi calamitosi nei cinque anni precedenti il 28/05/2014, è in essere un contrasto interpretativo in merito alla loro inclusione o meno nell’ambito della riduzione suindicata. Si è quindi in attesa di un chiarimento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

CEDOLARE SECCA IMMOBILI COMMERCIALI. Non è stata prorogata l’applicazione della cedolare secca del 21% ai contratti relativi ad unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 di superficie fino a 600 mq e le relative pertinenze locate congiuntamente.

IMPOSTA SOSTITUTIVA PLUSVALENZA CESSIONE IMMOBILE. A partire dagli atti di compravendita stipulati dal 1/1/2020 è stata aumentata dal 20% al 26% l’imposta sostitutiva riscossa dal notaio da calcolare sulla plusvalenza realizzata in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni ( e non utilizzati per la maggior parte del periodo come abitazione principale) se si opta per questo tipo di tassazione in luogo della tassazione ordinaria.

RIVALUTAZIONE TERRENI. Anche per il 2020 sarà possibile procedere alla rideterminazione del costo di acquisto dei terreni edificabili e agricoli posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superfice ed anfiteusi alla data dell’1/1/2020 da parte di persone fisiche private. Entro il 30/6/2020 occorerà procedere alla redazione ed asseverazione della perizia di stima e al versamento dell’intera imposta sostitutiva dell’ 11% o della prima delle tre rate in caso di pagamento rateale.

ONERI DETRAIBILI IN BASE AL REDDITO. Dal 1/1/2020. le detrazioni previste dall’art.15 del Tuir saranno parametrate al reddito complessivo al netto di quello dell’abitazione principale e relative pertinenze. Per determinare il reddito complessivo occorre prendere in considerazione anche quello assoggettato al regime forfetario delle imprese individuali e dei professionisti e quello della cedolare secca sulle locazioni.
La detrazione spetterà per l’intero importo qualora il reddito non sia superiore ad Euro 120.000.
Se il reddito sarà maggiore di Euro 120.000 ma minore di Euro 240.000 la detrazione sarà parametrata al rapporto tra Euro 240.000, diminuito del reddito complessivo, ed Euro 120.000.
Se il reddito complessivo supera Euro 240.000 le detrazioni non spetteranno.
Sono esclusi dalla parametrazione: gli interessi passivi sui prestiti/mutui agrari, quelli sui mutui ipotecari per l’acquisto/costruzione dell’abitazione principale e le spese sanitarie.

DETRAZIONI SOLO SE TRACCIATE. La detrazione ai fini Irpef degli oneri di cui all’art.15 del Tuir sarà possibile solo se la spesa sarà effettuata mediante versamenti bancari/postali e altri sistemi di pagamento tracciabili come ad esempio carte di debito e di credito, prepagate.
La suddetta norma non si applicherà per l’acquisto di medicinali, dispositivi medici e per le prestazioni sanitarie rese da stutture pubbliche/private accreditate al SSN.

RIMBORSI IN DENARO PER ACQUISTI CON STRUMENTI ELETTRONICI. Viene riconosciuto un rimborso in denaro a favore delle persone fisiche private maggiorenni che effettuano abitualmente acquisti di beni e di servizi con strumenti di pagamento elettronici.

UNIFICAZIONE IMU-TASI. Dal 2020 l’IMU e la TASI vengono sostituite dalla “nuova IMU” la cui disciplina è sostalziamente quella previgente.
Dal punto di vista soggettivo, rispetto alla precedente normativa, in caso di separazione o divorzio è soggetto passivo della nuova Imu il coniuge assegnatario della casa familiare a seguito di Provvedimento del Giudice solo in presenza di figli minori.
Dal punto di vista oggettivo si possono rilevare le seguenti differenze rispetto alla previgente disciplina in tema di vecchia “IMU-TASI”:
– non è più prevista l’assimilazione all’abitazione principale per l’unità immobiliare posseduta da italiani non residente iscritti all’AIRE e già pensionati negli Stati di residenza;
– ai fini dell’esclusione da imposizione IMU dell’abitazione principale, è considerata parte integrante del fabbricato oltre all’area occupata dalla costruzione anche quella che ne costituisce pertinenza esclusiva ai fini urbanistici purchè accatastata unitariamente;
– l’esenzione da Imu dei terreni edificabili in caso di proprietà da parte di imprenditori agricoli /coltivatori diretti e non è limitata solo ai comproprietari che rivestono tale qualifica;
– per gli immobili rurali strumentali non è più prevista l’esenzione dall’IMU; l’aliquota di base sarà dello 0,1% con la possibilità da parte del Comune di ridurla fino ad azzerarla.
Ai fini della determinazione dell’imposta è stato chiarito che il giorno di trasferimento del possesso lo si computa in capo all’acquirente e che l’imposta del mese di trasferimento resta interamente a carico del medesimo nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente.
In tema di versamento dell’imposta la prima rata dovuta per il primo semestre sarà determinata applicando le aliquote e le detrazioni previste per l’anno precedente; la secoda rata a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno sarà calcolata a conguaglio sulla base delle aliquote pubblicate sul sito Internet del MEF entro il 28/10 di ciascun anno. Solo per il 2020 la prima rata sarà pari al 50% di quanto versato a titolo di IMU e TASI per il 2019.
Con riferimento alle aliquote si è previsto che:
-per l’abitazione principale di categoria A/1, A/8 o A/9 e relative pertinenze, l’aliquota base sarà pari allo 0,5% che il Comune potrà aumentare dello 0,1% o diminuire fino all’azzeramento; la detrazione di Euro 200 non subirà modifiche rispetto alla normativa della vecchia IMU;
– per i fabbricati rurali ad uso strumentale l’aliquota di base sarà pari allo 0,1% che il Comune potrà solo ridurre fino all’azzeramento;
– per i terreni agricoli l’aliquota base sarà dello 0,76% che il Comune potrà aumentare fino all’1,06% o diminuire fino all’azzeramento;
– per gli immobili ad uso produttivo di categoria “D” l’aliquota base sarà dello 0,86% che il Comune potrà aumentare fino all’1,06% o diminuire fino allo 0,76%;
– per gli altri immobili diversi dai precedenti l’aliquota base sarà pari alllo 0,86% che il Comune potrà aumentare fino all’1,06% o diminuire fino all’azzeramento.
Dal 2020 i Comuni potranno aumentare l’aliquota massima dell’1,06% fino all’1,14% in sostutuzione della maggiorazione TASI dello 0,08%.
Dal 2021 i Comuni potranno diversificare le aliquote suddette esclusivamente con riferimento ad una griglia di fattispecie individuata dal MEF.
Rimane immutata l’agevolazione della riduzione al 75% dell’imposta IMU dovuta per le abitazioni locate a canone concordato.
Si sottolinea comunque il fatto che l’abrogazione della Tasi a seguito dell’unificazione nella “nuova IMU” comporterà comunque un aggravio di costi in capo ai proprietari poichè su di essi graverà la quota fino al 2019 a carico degli inquilini.
Dal 2020 la scadenza per la presentazione della dichiarazione IMU torna ad essere il 30/6 dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini dell’imposta.

COLLEGATO ALLA FINANZIARIA 2020. Vengono di seguito evidenziate le novità che possono interessare i contribuenti privati oggetto della Legge n.157/2019 che ha convertito il Decreto Legge n.124/2019 cosidetto”Collegato alla Finanziaria 2020″.

COMPENSAZIONE CREDITI TRIBUTARI. La compensazione con altri tributi dei crediti IRPEF superiori ad Euro 5.000 maturati a decorrere dal 2019 potrà avvenire esclusivamente tramite i servizi telematici forniti dall’Agenzia delle Entrate e solo dal decimo giorno successivo a quello di presentazione della dichiarazione dei redditi da cui emerge il credito.

ESTENSIONE UTILIZZO RAVVEDIMENTO. Le tempistiche relative al ravvedimento operoso previste per i tributi amministrati dell’Agenzia delle Entrate è stata estesa anche ai tributi comunali. Ai fini Imu è quindi possibile porre in essere il ravvedimento operoso in caso di errato o omesso versamento anche oltre il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno della violazione, applicando le riduzione di 1/7 nel caso di regolarizzazione entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo alla violazione, o di 1/6 se effettuato entro il termine di accertamento.

LIMITE UTILIZZO DEL CONTANTE. E’ stata introdotta una graduale riduzione della soglia per i trasferimenti di denaro contante, attualmente di Euro 3.000, ad Euro 2.000 a decorrere dall’1/7/2020 fino al 31/12/2021 e ad Euro 1.000 a decorrere dall’1/1/2022.

RITENUTE E APPALTI. In sede di conversione è stata completamente rivista la disciplina contenuta nella versione originaria del Decreto in esame relativa alle ritenute in appalti e subappalti in vigore dal 1/1/2020. Nella nuova formulazione i condomini ne restano esclusi in quanto il nuovo obbligo è circoscritto ai contratti in cui l’esecuzione dell’opera e la prestazione di servizi viene realizzata attraverso l’attività lavorativa eseguita presso la sede e con i beni strumentali del commitente che il condominio in qualità di committente non può certo avere.

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