LA RESPONSABILITA’ CIVILE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Il condominio è un microcosmo e come tale non esente dalle conseguenze (positive e negative) dei cambiamenti e delle evoluzioni sociali succedutesi dal dopoguerra ad oggi. Per alcune di queste prima del 2012 non vi era alcuna copertura normativa e la regolamentazione era affidata alla giurisprudenza di merito e di legittimità. Con riguardo all’amministratore di condominio il legislatore del 2012 aveva in mente l’ambizioso traguardo di far nascere una figura professionalmente qualificata. Ante riforma,infatti l’amministratore era un “mestiere” svolto il più delle volte da volenterosi pionieri che usciti dall’ufficio si dedicavano a fare i conti nel proprio palazzo per spirito di servizio. Oggi tutto è cambiato: vi sono esigenze di legalità e trasparenza anche nella gestione condominiale e l’amministratore di condominio è una professione di rilievo da interpretare con criteri gestionali moderni,dinamici in grado di affrontare problematiche assai complesse. Proprio per questo la riforma ha previsto sia l’obbligo di abilitazione all’esercizio della professione, sia l’obbligo di aggiornamento professionale così da poter recepire le novità tecnico-legislative in materia condominiale. Premesso che il nostro ordinamento non ha idee chiarissime sul condominio atteso che non c’è una definizione ma solo un generico rinvio alle norme sulla comunione, in realtà è fatto di unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini; queste unità immobiliari sono parte di un tutto creando al tempo stesso parti comuni tra loro. La tesi prevalente è che il condominio non avendo personalità giuridica è da considerarsi un ente di gestione delle cose comuni, legato a doppio filo con l’amministratore che nel contempo fa emergere ugualmente l’individualità del singolo proprietario. Sia in dottrina che in giurisprudenza è pacifico che il rapporto amministratore condominio nasca grazie al contratto di mandato con rappresentanza disciplinato dagli artt. 1705 e ss. c.c. Il mandante è l’intero condominio che tramite l’assemblea dei condomini nomina l’amministratore conferendogli tutti i poteri necessari per lo svolgimento dell’incarico e per la tutela di tutti gli interessi del condominio. L’amministratore è a tutti gli effetti il legale rappresentante del condominio, eseguirà il contratto e gli obblighi da esso nascenti adoperando la diligenza del buon padre di famiglia viceversa sarà tenuto a risarcire il danno.
La diligenza è quella tenuta da un soggetto di media scrupolosità. In ogni caso il criterio generale è quello come sempre previsto dall’articolo 1176 c.c. Si è detto che il rapporto è fondato su un piano consensuale (nomina dell’amministratore da parte dell’assemblea) e su un piano contrattuale, pertanto la natura della responsabilità in capo all’amministratore è innanzitutto contrattuale. Il compito dell’amministratore non è finalizzato esclusivamente allo svolgimento di tutte le attività necessarie alla salvaguardia ed alla difesa dei servizi e delle cose comuni del condominio ma è molto più estesa e comprende anche gli atti c..d. preparatori ed immediatamente conseguenti all’assolvimento degli obblighi di legge. Nelle ipotesi in cui l’amministratore non dovesse tener fede ai doveri ed agli obblighi derivanti da quanto prescritto all’articolo 1130 c.c. egli incorrerebbe in responsabilità contrattuale esponendosi ad un’azione di revoca per “giusta causa”. L’articolo 1129 c.c. stabilisce che l’amministratore può essere revocato dall’assemblea anche prima della scadenza naturale del suo mandato, se a chiederlo sia almeno la metà del valore dell’edificio. Questa revoca può avvenire in qualunque tempo, anche in assenza di “giusta causa”. La revoca ad nutum è soggetta a regole diverse rispetto a quella per “giusta causa”,infatti,l’amministratore revocato può difendersi: sull’argomento le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 20957/2004 hanno statuito che nel caso di revoca dell’amministratore senza “giusta causa” quest’ultimo potrà continuare ad esercitare le sue funzioni al solo scopo di agire in giudizio nei confronti del condominio per ottenere il risarcimento del danno subito nell’ipotesi in cui tale revoca sia ritenuta immotivata e/o ingiusta potendo ottenere però solo un ristoro economico ma non in forma specifica come ad esempio la reintegra nell’incarico con pieni poteri fino alla scadenza naturale. Nel caso di gravi irregolarità di gestione del condominio l’amministratore potrà essere revocato dal Tribunale. La revoca giudiziale può essere richiesta solo nei casi previsti dalla legge ampliati dalla novella 2012. Alcuni casi di gravi irregolarità: quelle fiscali; mancata convocazione dell’assemblea di approvare del rendiconto di gestione; rifiuto reiterato di convocare l’assemblea in tutti i casi in cui è prevista per legge; inottemperanza dei provvedimenti del giudice e delle delibere assembleari; mancata tenuta di anagrafe condominiale,registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità; gestione condominiale non rispondente a criteri di trasparenza e buona amministrazione. Nel caso si verificassero le ipotesi di cui all’articolo 1129 n. 11 e n. 12 c.c. il singolo condomino potrà chiedere la convocazione dell’assemblea e far inserire all’ordine del giorno l’eliminazione dell’irregolarità o eliminarne la causa e nel contempo chiedere la revoca dell’amministratore o in alternativa agire direttamente per la revoca giudiziale. Com’è ovvio la gestione economica del condominio fiscale, contabile, previdenziale,di raccolta delle quote condominiali, di accantonamenti per la manutenzione ordinaria e straordinaria della cosa comune spetta all’amministratore ed è uno dei compiti e delle responsabilità più gravose. La novella del 2012 ha inasprito le sanzioni nel caso dovesse incorrere in dette responsabilità. Tra i casi di revoca: mancata rendicontazione della gestione del condominio; mancata presentazione del bilancio; gravi irregolarità di gestione.
Tra gli obblighi anche l’obbligatorietà di azionare la procedura esecutiva per la riscossione forzosa del credito, pena la revoca dell’incarico e conseguente responsabilità contrattuale. Nell’esercizio di tale prerogativa l’amministratore non dovrà richiedere autorizzazione per il decreto ingiuntivo. Vi è poi un obbligo di tutelare i diritti del condominio nel caso in cui quest’ultimo sia chiamato a resistere o sia promotore di un giudizio. In entrambi i casi vi è una questione di legittimazione processuale: passiva se il condominio è convenuto; attiva se il condominio è promotore del giudizio nei confronti di terzi. In entrambi i casi il condominio, essendo privo di capacità giuridica e mero ente di gestione, potrà stare in giudizio solo ed esclusivamente attraverso il proprio amministratore. La responsabilità in caso di mancata costituzione in giudizio o mancato esercizio dell’azione a tutela di un diritto della cosa comune è esclusivamente di tipo omissivo ed ha la sua fonte nell’articolo 1130 n. 4 c.c. Resistere in giudizio o promuovere azione giudiziaria è un tipico atto di vigilanza e di difesa della proprietà comune la cui omissione, dolosa o colposa, costituisce fonte di responsabilità professionale e motivo di revoca. Tipici esempi di obbligo a resistere in giudizio: richiesta infondata di risarcimento del danno contro il condominio; opposizione a decreto ingiuntivo dilatoria o fondata su eccezioni non pertinenti (con obbligo dell’amministratore di richiedere il ristoro dei danni per l’azione infondata).
L’amministratore deve salvaguardare gli interessi e i diritti della cosa comune anche in questo caso la responsabilità è omissiva. Tra le azioni processuali per non incorrere in omissioni che non necessitano dell’approvazione preventiva dell’assemblea si annoverano i procedimenti cautelari e monitori quali l’accertamento tecnico preventivo volto alla cristallizzazione dello stato dei luoghi ed alla prevenzione di possibili danni ed al contenimento degli stessi evitando anche possibili pericoli maggiori per l’incolumità delle persone. Nel caso di azioni nelle quali il condominio agisce per il risarcimento del danno o per la tutela di un proprio diritto sarà l’assemblea a conferire l’autorizzazione ad agire o stare in giudizio all’amministratore. Fino al 2010 due orientamenti di segno opposto si contendevano l’interpretazione dell’articolo 1131 secondo comma c.c. quello maggioritario dava un’interpretazione letterale della norma consentendo all’amministratore di costituirsi in giudizio senza autorizzazione dell’assemblea, sulla base del rapporto di mandato con rappresentanza con obbligo di ratifica successiva (Cass. Sent. 8286/2005). Le Sezioni Unite hanno enunciato il principio di diritto secondo cui «..l’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art. 1131 c.c., può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte del’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione».(cfr. Cass. Sez. Unite Sent. n. 18332/2010). Dunque, che la legittimazione passiva prevista dall’art. 1131 c.c. è uno strumento volto a contemperare gli interessi di difesa dei terzi e la necessità di esercitare il diritto di difesa del condominio in modo tempestivo ed efficace. Sotto certi profili il concetto di responsabilità extracontrattuale applicabile all’amministratore di condominio nello svolgimento del proprio mandato risulta più ampia rispetto a quella contrattuale. La responsabilità extracontrattuale si configura in tutti quei casi in cui è violato il principio del c.d. neminem laedere.
Nel caso in cui dall’inadempimento di tale dovere derivino danni a dei soggetti,siano essi condomini o terzi, si rientra nel campo della responsabilità aquiliana. Anche in caso di lesione del principio del neminem laedere la fonte della responsabilità è la stessa: doveri ed obblighi previsti dalla legge per l’amministratore. Per essere indenne da responsabilità quest’ultimo dovrà dimostrare di aver compiuto ogni azione necessaria ad evitare il verificarsi dell’evento con l’ordinaria diligenza o, a contrario, di aver agito senza negligenza. Nel caso del condominio queste azioni utili a provare il caso fortuito possono concretizzarsi ad esempio nell’aver compiuto la manutenzione ordinaria e/o straordinaria. È opportuno segnalare che la responsabilità extracontrattuale si può profilare direttamente sull’amministratore in ragione della funzione o direttamente in capo al condominio. A volte si è anche posto il caso di una responsabilità concorsuale tra condominio ed amministratore. L’amministratore sarà chiamato a rispondere personalmente ex art. 2043 c.c. anche nel caso in cui non dovesse ottemperare ad una delibera assembleare e questo come si è già accennato è motivo di revoca per “giusta causa” ed è tipico esempio di violazione di un obbligo giuridico di impedire l’ evento, la responsabilità sarà accertata caso per caso l’effettiva sussistenza dell’obbligo sancito dalla legge.
Avv. Aldo Piscitello – responsabile Centro Studi Confabitare e Confammnistrare per l’area metropolitana di Palermo –
componente dell’Accademia di Studi Confamministrare