Eco e Sisma Bonus al 110%: cosa occorre sapere

Il Governo, con l’intento di rilanciare l’economia del Paese dopo il lungo lockdown causato dal Covid19 e con il contestuale obiettivo di diminuire i consumi energetici nonché migliorare la sicurezza sismica, approvò il 19 maggio scorso il Decreto Legge n. 34, il così detto “decreto rilancio”, poi convertito dal Parlamento nella Legge 77/2020, che introduce il superbonus al 110%. Restano comunque valide le detrazioni già vigenti dal 50 al 90% per il recupero del patrimonio edilizio, per la riduzione del rischio sismico, per la riqualificazione energetica. Con questa nota cercherò di illustrare in maniera comprensibile, anche ai non addetti ai lavori, alcuni degli aspetti fiscali e tecnici.

Aspetti fiscali
Possono usufruire del superbonus i condomini, le persone fisiche limitatamente a 2 unità immobiliari, IACP o ACER, Enti con finalità sociali o di volontariato, cooperative di abitazione a proprietà indivisa, comunità energetiche rinnovabili, società sportive dilettantistiche limitatamente alle parti di immobili destinate a spogliatoi. Deve poi essere verificata l’idoneità del titolo di possesso dell’immobile cioè proprietà, nuda proprietà, usufrutto o altri; tutte le situazioni che danno diritto alla detrazione devono risultare da atti registrati pena la decadenza. Al momento, anche se a livello governativo si parla di proroga o addirittura di rendere strutturale il superbonus, i lavori si devono realizzare dall’1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021; per IACP ed Enti con finalità sociali il termine dei lavori è spostato al 30 giugno 2022. Per gli interventi trainanti gli importi massimi ammessi sono 50.000 € per 1 unità immobiliare, 40.000 € da 2 a 8 unità immobiliari, 30.000 € da 9 in poi.

Per usufruire del bonus sono possibili tre modalità di detrazione:
– paga direttamente la proprietà recuperando la spesa sostenuta al 110% in 5 anni, ma nel limite di capienza dell’imposta annua a carico del contribuente/proprietario nel senso che, nel caso in cui la quota annua di detrazione non trovasse capienza nell’imposta annua dovuta, la differenza non può essere utilizzata negli anni successivi, né portata a rimborso. In sostanza se non si fanno bene le valutazioni si rischia di rimetterci tale differenza;
– si può chiedere all’impresa che eseguirà i lavori uno sconto fattura fino all’importo previsto per i lavori stessi; l’impresa a sua volta recupererà il credito in 5 anni. Questa resta però una possibilità teorica perché la maggioranza delle aziende edili non ha la forza di poter effettuare più di 2/3 interventi;
– l’ultima possibilità, di gran lunga quella più utilizzata, è la cessione del credito a soggetti abilitati, chiamati general contractor, quali istituti bancari o finanziari, imprese fornitrici di energia (ad esempio ENEL, HERA, SNAM), ESCO, ecc., che si faranno carico dei rapporti con l’impresa (contratto d’appalto, pagamenti, ecc.);
La detrazione non spetta a chi ha residenza fiscale all’estero.
Sono esclusi gli immobili catastalmente classificati A1 (abitazioni signorili), A8 (abitazioni in ville) e A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Qualora all’interno di un condominio siano presenti unità immobiliari ad uso residenziale e non, tutti i proprietari possono usufruire della detrazione se la parte residenziale è superiore al 50% della superficie totale, altrimenti i beneficiari sono soltanto i proprietari delle unità residenziali.
La detrazione spetta unicamente per fabbricati esistenti, accatastati e riscaldati; sono pertanto esclusi nuove costruzioni o fabbricati privi di riscaldamento.
I contribuenti soggetti a regime di tassazione forfettaria o a tassazione separata non possono usufruire del bonus nella forma della detrazione diretta del credito fiscale, ma possono usufruire dello sconto fattura o della cessione del credito.
Per poter usufruire delle detrazioni fiscali i proprietari o loro incaricati, gli amministratori condominiali o altri aventi titolo devono rispettare con molta attenzione le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate, pena la decadenza della detrazione. In particolare per quanto riguarda l’eventuale cumulabilità con i bonus già vigenti è importante attenersi alle indicazioni delle pagg. 35 e 36 della circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E dell’8 agosto 2020.

Aspetti tecnici
La legge approvata richiede come vincolo inderogabile, per avere diritto all’incentivo 110%, che i lavori da effettuare migliorino di almeno due classi energetiche il fabbricato. Nella quasi totalità dei casi, soprattutto nei fabbricati più vecchi, questo miglioramento si ottiene soltanto con l’isolamento esterno, il così detto cappotto, che viene considerato il primo intervento trainante. L’isolamento per le superfici opache verticali, orizzontali e inclinate deve riguardare una superficie pari almeno al 25% della superficie disperdente lorda del fabbricato e i materiali utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi definiti dal Ministero Ambiente con il DM 6 novembre 2017. L’isolamento del tetto è ammissibile solo se delimita una zona riscaldata: ad esempio copertura piana o mansarda con copertura a falda.

Per realizzare il cappotto è quindi importante scegliere bene i materiali, tra quelli indicati dal MISE, più adatti per i singoli casi e formalmente certificati. Se si considera che ogni materiale isolante presenta pregi in relazione alle diverse applicazioni, ne consegue che la scelta deve essere connessa all’utilizzo che di un determinato materiale si intende fare; l’innovazione tecnologica svolge un ruolo determinante nello sviluppo dei materiali, soprattutto perché si possono ottenere valori di conducibilità termica molto performanti con ridotti spessori. L’altro intervento trainante è la sostituzione e/o adeguamento dell’impianto di riscaldamento centralizzato. E’ anche possibile trasformare gli impianti autonomi in un impianto centralizzato; non è invece ammesso il contrario. Oltre agli interventi trainanti sulle parti comuni dei fabbricati condominiali, sono ammessi interventi definiti trainati sulle proprietà dei singoli condomini quali sostituzione infissi e serramenti, caldaie autonome, schermature solari. Su edifici unifamiliari sono possibili interventi trainanti e trainati; nel caso di unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti con uno o più accessi autonomi dall’esterno e site all’interno di edifici plurifamiliari sono possibili interventi trainanti e trainati.

Per poter usufruire delle detrazioni fiscali gli interventi devono rispettare le prescrizioni tecniche e operative definite dal Ministero Sviluppo Economico (MISE). Tutte le spese tecniche per progettazione, visti di conformità e asseverazioni usufruiscono della detrazione; le spese ammesse per i lavori da effettuare sono stabiliti dai preziari del Ministero Infrastrutture, delle Regioni, delle Camere di Commercio, mentre gli importi delle spese tecniche sono determinnati secondo i valori massimi stabiliti dal Decreto del Ministero Giustizia del 17 giugno 2016. Per ogni unità immobiliare è obbligatoria la produzione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) prima e dopo l’intervento, con il divieto di utilizzare software basati su metodi di calcolo semplificati. Nei condomini, esclusivamente ai fini del diritto alla detrazione 110% indipendentemente dalla singola unità immobiliare, l’APE deve essere redatta anche per l’ntero fabbricato sotto forma di dichiarazione di atto notorio.

Tra gli interventi trainati con detrazione 110%, purché siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi energetici trainanti o di riduzione del rischio sismico, vi sono anche gli impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica, a condizione di cedere l’energia non consumata al GSE; la valorizzazione dell’energia ceduta sarà determinata dal MISE. A ciò sono collegate le colonnine di ricarica dei veicoli elettrici con detrazione al 110%. E’ pure ammessa la detrazione 110% per l’installazione di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati.

Infine gli interventi per ridurre il rischio sismico sono stati inseriti nel superbonus 110% con una spesa massima pari a 96.000 € per unità immobiliare, secondo quanto disciplinato dai commi da 1-bis a 1-septies dell’art. 16 del decreto legge n. 63/2013 convertito nella del 3 agosto legge n. 90 2013. Il super sismabonus è utilizzabile anche per edifici adibiti ad attività produttive. Per usufruire della detrazione occorre l’asseverazione di un tecnico strutturista abilitato che attesti il miglioramento del rischio sismico. I tecnici abilitati a produrre gli elaborati necessari sono tenuti a stipulare polizze assicurative RC, a garanzia delle prestazioni fornite, con massimale adeguato all’importo dei lavori, ma comunque almeno pari a 500.000 €. Consiglio: prima di affidare un incarico tecnico è opportuno chiedete copia della polizza. Nel caso di attestazione o asseverazione mendace i tecnici sono passibili di sanzione pecuniaria da 2.000 a 15.000 € oltre a sanzioni penali se applicabili; in questo malaugurato caso il beneficiario (singolo proprietario, condominio, ecc.) decade dal beneficio della detrazione e dovrà procedere per i danni contro il tecnico responsabile (ecco perché è importante controllare la polizza assicurativa).

Le questioni da approfondire sarebbero molte altre, ma come si può ben evincere anche da questa breve nota, l’argomento è molto complesso, con diverse procedure tecniche (ENEA, Comuni) e amministrative (Agenzia Entrate), per cui il consiglio finale che mi sento di dare è quello di valutare preventivamente sia il professionista, o meglio i professionisti perché le prestazioni sono di carattere multidisciplinare, sotto il profilo della competenza e del possesso delle abilitazioni necessarie, e sia l’impresa che eseguirà i lavori sotto il profilo della capacità organizzativa per rispettare i tempi concordati. Così come è stata impostata la Legge l’aspetto economico oggi normalmente seguito (si sceglie chi propone il prezzo più basso) è diventato secondario in quanto le spese che benificeranno del bonus 110% sono definite da preziari pubblici e asseverate come congrui dal tecnico incaricato. Altro aspetto importante e delicato riguarda, nel caso si propenda per la cessione del credito, la scelta del general contractor; anche qui occorre affidarsi a professionisti fidati.

Mauro Grazia, consulente Confabitare.

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