Affitti Brevi e i recenti chiarimenti dell’agenzia delle Entrate

Le locazioni brevi sono state oggetto di specifiche disposizioni dal DL n.50/2017 del 24 Aprile 2017.

In particolare è stato disposto che per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili abitativi, stipulati da persone fisiche private, di durata non superiore a 30 giorni, comprendendo anche quelli che prevedono esclusivamente i servizi di sola fornitura di biancheria e pulizia dei locali.

Detti contratti possono essere stipulati direttamente dal privato persona fisica o tramite soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici (per esempio Airbnb) con riferimento ai quali sono stati previsti nuovi adempimenti. Più precisamente gli stessi dovranno operare una ritenuta alla fonte del 21% se incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai suddetti contratti e dovranno comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti se intervengono nella loro stipula.

Con la Circolare n.24/E del 12/10/2017 l’Agenzia delle Entrate ha fornito una serie di chiarimenti in merito al regime applicabile alle locazioni brevi in vigore dall’1/6/2017.

Più precisamente:

– dal punto di vista soggettivo sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche;

– dal punto di vista oggettivo va fatto riferimento esclusivamente ai contratti che abbiano come scopo quello di soddisfare le esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche; inoltre l’immobile deve avere una destinazione residenziale con finalità abitative (categorie catastali da A/1 a A/11 esclusa A/10) e può comprendere anche le pertinenze. E’ stato sottolinato il fatto che è ammessa anche la locazione di singole stanze;

– dal punto di vista fattuale è stato chiarito che non è necessario l’utilizzo di particolari schemi contrattuali;

– con riferimento alla durata massima del contratto è stato precisato che la stessa deve essere considerata in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale, anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stessi parti. In questa ultima ipotesi tuttavia, nel caso di durata delle locazioni superiori a 30 giorni, occorre procedere con la registrazione del contratto;

– per quanto riguarda i servizi accessori ammessi alle locazioni brevi, è stato chiarito che oltre a quelli aventi ad oggetto la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali previsti dalla normativa, possono anche essere aggiunti altri servizi stettamenti funzionali alle esigenze abitative di breve periodo. In questa logica possono quindi essere ricompresi anche altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata. Non possono invece essere considerati altri servizi quali la fornitura della colazione e/o la somministrazione di pasti così come la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche.

Passando all’aspetto fiscale si ricorda che il reddito derivante dalle locazioni brevi può essere assoggettato ad Irpef ordinaria e quindi in base ad aliquote progressive oppure a cedolare secca nella misura del 21% previa opzione da parte del locatore.

Sotto l’aspetto operativo il ruolo impositivo viene attribuito agli intermediari o ai soggetti che gestiscono portali telematici se intervengono nell’incasso dei canoni relativi ai suddetti contratti. Tali soggetti applicheranno, sia nel caso di regime ordinario sia di cedolare secca, una ritenuta del 21% che alternativamente assumerà la qualifica di ritenuta d’acconto nel caso di scelta del regime impositivo ordinario o di ritenuta d’imposta nel caso di opzione del regime della cedolare secca.

Un elemento fortemente innovativo ha per oggetto l’aspetto fiscale delle locazioni brevi come sopra definite con riferimento alle sublocazioni e ai contratti di comodato, in quanto la cedolare secca è applicabile anche a queste tipologie di contratti.

Con riferimento al contratto di sublocazione, il reddito ad esso riferito sarà sempre qualificato come reddito diverso, così come accade per le sublocazioni ordinarie con la possibilità però di applicare la cedolare secca. Il reddito da sublocazione breve sarà sempre dichiarato dall’affittuario in quanto le nuove norme sulle locazioni brevi non hanno modificato la soggettività passiva dei redditi da sublocazione.

Per quanto riguarda il contratto di comodato, il comodante rimane titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato; il comodatario che loca l’immobile ricevuto in comodato sarà invece titolare del reddito diverso derivante dai canoni percepiti per i quali potrà optare per la cedolare secca. Solo ed esclusivamente con riferimento alle locazioni brevi risulta quindi superato l’orientamento espresso da precedenti risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate, in base alle quali in caso di comodato rimane a carico del comodante la titolarità del reddito derivante dal contratto di locazione stipulato dal comodatario/locatore.

Si evidenzia il fatto che, per quanto riguarda le locazioni non brevi si devono continuare ad applicare le stesse regole del passato, con la conseguenza che il sublocatore non potrà applicare la cedolare secca sui canoni percepiti ed il comodatario non sarà titolare di alcun reddito. In tali casi infatti, solo il proprietario potrà optare per la cedolare con le regole ordinarie. Si sottolinea il fatto che se l’immobile oggetto di comodato non è destinato ad uso abitativo (es.ufficio) anche in presenza di locazione breve, si renderanno applicabili le regole ordinarie con conseguente tassazione del reddito direttamente in capo al proprietario senza la possibilità di optare per la cedolare secca.

Con riferimento al reddito derivante dal contratto di locazione breve sono applicabili le medesime disposizioni previste in materia di cedolare secca sugli affitti, in base allle quali l’pzione va effettuata nel mod.730 o dichiarazione redditi dell’anno di maturazione dei canoni di locazione o incasso dei corrispettivi (in caso di redditi diversi) oppure in sede di eventuale registrazione del contratto.

Nel caso in cui il contratto di locazione breve sia stipulato da uno solo dei comproprietari , con conseguente applicazione e certificazione della ritenuta nei confronti di quest’ultimo, solo il comproprietario che ha stipulato il contratto potrà scomputare dal reddito la ritenuta subita ovvero, in caso di incapienza dell’imposta, potrà richiedere il rimborso della maggiore ritenuta subita sulla quota di reddito ad esso imputabile; gli altri comproprietari assoggetteranno a tassazione (secca ordinaria) il reddito ad essi imputabili pro-quota.

Sempre con la circolare 24/E del 12 Ottobre 23017 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che in capo agli intermediari immobiliari o ai gestori dei portali on line, la ritenuta del 21% non trova applicazione nei casi in cui il pagamento dei canoni venga effettuato mediante assegno bancario intestato al locatore o mediante carte di credito direttamente al locatore, in quanto si considera che in tal modo non viene posta in essere dagli stessi un’attività di intermediazione dei pagamenti.