27 Maggio 2026
Il fenomeno collegato allo sviluppo della new economy derivanti dagli “affitti brevi”, conosce alcune problematiche, di cui pare essersi avveduto anche il legislatore nazionale, oltre agli Enti locali, in quanto da più parti vengono invocati limiti e restrizioni, al fine di caratterizzare più propriamente la ridetta attività, forse entro confini imprenditoriali, limitando il c.d. “fai da te”.
In questa direzione possono leggersi gli ultimi interventi in materia, sull’istituzione del CIN (codice identificativo nazionale) e sulla BDNSR (Banca dati nazionale strutture ricettive), nonché sulle nuove professionalità di settore attraverso il frequente ricorso ad agenzie di mediazione immobiliare e/o ai property manager.
La “virata” del mercato degli ultimi anni per gli affitti brevi, a discapito delle tradizionali forme di locazione abitativa ex. art. 2 L.431/98 ed ex art. 5 L.431/98, è certamente legata allo sfruttamento economico del bene, nel senso di una maggiore redditività con minori rischi, rispetto a quelli collegati alle forme tradizionali di affitto: durata e canone.
Posto che le esigenze di garanzia della conduzione del bene negli affitti brevi viene in un certo senso assicurata dall’intervento dei portali; il contenzioso in termini di recupero canone (morosità) e rilascio del bene risulta praticamente azzerato.
La materia è stata regolamentata a livello nazionale dalla Legge 15.12.2023 n.191, con cui è stato convertito il D.L. 145/23 recante “Misure urgenti in materia economica e fiscale in favore degli enti territoriali, a tutela del lavoro e per esigenze indifferibili”, che all’art. 13 ter prevede la disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale (CIN).
Le peculiarità degli affitti brevi di immediata percezione risultano ricondursi nella irrilevanza della durata, periodi non superiori a trenta giorni, possibilità di chiedere un canone libero non parametrato agli affitti di mercato, elasticità consistente nell’assenza di forma scritta.
Il controllo e la vigilanza sul rispetto della legge 191/23 è demandato ai Comuni, attraverso la polizia locale ed in conformità alla L.689/81 ed all’Agenzia Entrate, attraverso la Guardia di Finanza, per contrastare il fenomeno dell’evasione.
La destinazione di un alloggio all’attività di affitti brevi all’interno del contesto condominiale può evidenziare limiti e divieti che vanno a detrimento della piena espansione del diritto di proprietà, il cui perimetro è ancora labile nel panorama giurisprudenziale attuale ed in attesa di intervento di nomofilachia.
Infatti, allorquando esista un regolamento contrattuale del fabbricato che imponga specificamente divieti e/o limiti alla destinazione dell’alloggio all’interno del condominio ad attività vietate, è possibile concludere per la sussistenza di una impossibilità del proprietario del bene di dare piena espansione al suo diritto di proprietà e quindi disporre del predetto bene in modo pieno ed esclusivo.
In questo senso anche se con qualche recente oscillazione si è pronunciata la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione (ex multis Cass. civ. 109/16 e 2271/17).
E’ pur vero che i frequenti interventi delle Corti in materia, non si limitano solo agli aspetti “interni”, posto che anche la Corte di Giustizia Europea facendo riferimento alla tutela spettante all’Host consumatore rispetto all’intermediario digitale che lo ospita (Booking ed Airbnb) ha fatto riferimento all’applicazione dei Regolamenti (Reg. Ue 2014/1028) e Direttive in materia di consumo (2031/11/UE) per definire quest’ultimo come “consumatore” e quindi destinatario delle specifiche tutele di protezione in materia.