Condominio: utilizzo del lastrico solare di proprietà esclusiva e divieti regolamentari – antenna telefonia cellulare

Condominio: utilizzo del lastrico solare di proprietà esclusiva e
divieti regolamentari – antenna telefonia cellulare

Corte di Cassazione civile, Sezione seconda, sentenza 10.9.2019 n.32685, Presidente F.
Manna, relatore dott. Aldo Carrato
Impugnazione delibera condominiale, violazione articolo 1102 e 1122 c.c.
“I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari
in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento
chiaro, esplicito ed inequivoco; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento
condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta
rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle
limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti”.

CASO
La vicenda trae origine dall’impugnazione di una delibera condominiale che vietava ad uno dei
condomini, proprietario di terrazzo esclusivo, l’installazione su di esso di un’antenna per
telefonia cellulare e connessi impianti. L’impugnante deduceva con ricorso nei vari gradi di
giudizio e sino a quello di legittimità, l’illegittimità della delibera sotto molteplici aspetti,
deducendone conseguentemente la nullità e/o annullabilità per violazione articoli 1102 e
1122 cc.

SOLUZIONE
Tanto il Tribunale quanto la Corte d’Appello genovese rigettavano l’impugnazione,
ritenendone infondati i motivi, poiché il ricorrente non avrebbe posto a fondamento della
domanda la prova della proprietà esclusiva del lastrico solare, ma soprattutto in relazione alla
corretta interpretazione del regolamento di condominio sulla c.d. “turbativa della tranquillità
dei condomini”, asseritamente violata dall’installazione del manufatto.
Tuttavia il soccombente depositava ricorso per cassazione e la Suprema Corte accoglieva il
gravame, per le motivazioni che di seguito si esporranno e cassava con rinvio la sentenza
d’appello.

QUESTIONI

Varie sono le questioni sottese che si collegano, anche a precedenti commenti, del medesimo
autore dell’articolo ed ai quali si rimanda.
In particolare, pur avendo il ricorrente articolato il ricorso per cassazione con svariati e
“corposi” motivi, la Corte si sofferma ed accoglie il quarto motivo di gravame che: “ sul piano
della preliminarità logica – va affrontato anticipatamente rispetto al terzo (che rimane perciò
assorbito)”.
Nel rigetto del primo motivo di ricorso, la Corte richiama i suoi precedenti consolidati
orientamenti, statuendo che il vizio di extrapetizione non è ravvisabile, allorquando la
sentenza impugnata rimane nell’ambito di quanto dedotto dalle parti così come
concretamente prospettato secundum iuxta alligata et probata, anche laddove la decisione
afferisca ad una questione, non esplicitamente formulata, ma implicitamente contenuta nel
thema decidendum.
Nella fattispecie, il Condominio aveva “allargato” le proprie difese e contestato quanto dedotto
dall’impugnante, anche con riferimento all’illegittimità dell’antenna – sotto il profilo
riconducibile alla protezione della salute umana, dall’inquinamento delle onde
elettromagnetiche – ed alla violazione dell’articolo 7 del regolamento contrattuale, dettante
limiti ulteriori e più pregnanti sull’utilizzo delle parti esclusive.
Anche nel rigetto del secondo motivo di gravame, la Cassazione rimarca la circostanza che i
regolamenti contrattuali possano prevedere maggiori limitazioni alle proprietà esclusive,
allorquando si tratti di tutelare “la tranquillità” degli altri condomini e si concretizzino in
pregiudizio; nella fattispecie la previsione regolamentare risultava genericamente richiamare
un divieto alle “attività moleste”, SIC !
Ciò nondimeno, la Suprema Corte esamina ed accoglie il quarto motivo di gravame,
rimarcando che pur essendovi una previsione regolamentare di divieto all’utilizzo del lastrico
solare esclusivo, allorquando l’utilizzo risultasse “molesto ai vicini”, esso divieto è da
qualificarsi: “obiettivamente ampio e generico, poichè sarebbe stato idoneo ad includere qualsiasi
attività in grado di produrre molestie più o meno indifferenziate e sarebbe stata sufficiente la mera
opposizione della maggioranza condominiale per impedire la fruizione del godimento della
proprietà esclusiva da parte di uno dei condomini”.
La Corte ancora una volta ha l’arduo compito di segnare il confine tra piena e completa
espansione del diritto di proprietà (art. 832 c.c.) e limiti al suo utilizzo esclusivo in ambito
condominiale, laddove tale limite è dettato dal regolamento contrattuale di condominio, allo
scopo di impedire la costituzione di limiti ai diritti degli altri condomini ovvero come nella
fattispecie in esame “molestia alla tranquillità”.
Nella fattispecie in commento, già la Corte d’appello genovese, ricostruiva il quadro normativo
della materia in tema di inquinamento elettromagnetico, rilevando, come secondo lo stato
delle conoscenze attuali, l’installazione di tali impianti siano assoggettati al “c.d. principio di

precauzione”, ossia l’obbligo di osservare i limiti legislativamente imposti all’esposizione ed ai
valori di attenzione di cui all’articolo 4 della legge n.36/01 ed al DPCM 8 luglio 2003; cosicchè
la Cassazione, accogliendo il gravame, ha gioco facile nel qualificare come illegittima la
clausola regolamentare che genericamente non preveda, in che cosa debbano consistere
concretamente le molestie, specie a fronte della realizzazione di un’opera (antenna telefonia
mobile), che rispettando il principio di precauzione, non rechi alcun pregiudizio ai condomini.
La Corte rimarca ancora una volta la necessità che i divieti ed i limiti di destinazione delle
cose di proprietà individuale in condominio, debbano essere formulati attraverso i regolamenti
(contrattuali) tanto mediante l’elencazione delle attività vietate, quanto attraverso i pregiudizi
che si intendono evitare, ma in tale ultima ipotesi, risulta necessario che: “risultino da
espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, ovvero non suscettibile di dar
luogo ad incertezze”.
Proprio compenetrandosi nel c.d. “diritto vivente”, con la sentenza in commento, la Suprema
Corte intende segnare il solco in una materia nella quale risulta “intollerabile” incidere sui
limiti di utilizzo delle proprietà individuali dei condomini, se non attraverso limitazioni/divieti,
non astratti, ma in guisa della protezione di un interesse meritevole di tutela, attraverso
l’interpretazione non già della clausola regolamentare in sé, bensì in ragione dell’attività e del
correlato pregiudizio che la previsione intenda impedire.

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