Osservatorio Affitti CRIF: in Italia 4,5 milioni di case restano vuote
Il mercato degli affitti in Italia sta attraversando un periodo di grande trasformazione e sfide, come evidenziato dall’Osservatorio Affitti di CRIF, condotto da Nomisma e in collaborazione con Confabitare. La scarsità di offerta, unita all’aumento generale dei prezzi degli ultimi due anni, ha determinato un incremento dei canoni di locazione del 3-4%, con picchi del +5,2% a Bologna e +3,2% a Milano nel 2024.
Non si arresta la tendenza già sottolineata nella precedente edizione dell’Osservatorio, con una domanda di immobili in locazione che cresce a fronte di una riduzione dell’offerta. Una tendenza, purtroppo, che rende il mercato degli affitti italiano particolarmente complesso per chi cerca casa.
Anche se il mercato della compravendita immobiliare ha invertito la tendenza, che si era assestata su una diminuzione delle transazioni a seguito dell’aumento dei tassi di interesse e che ora ha ripreso a crescere, il costo del credito ancora elevato e i prezzi alti degli immobili scoraggiano gli acquisti, spingendo molte persone verso la locazione. La scarsità di offerta rende però difficile trovare soluzioni abitative a medio-lungo termine, bloccando di fatto il mercato degli affitti.
In Italia quindi mancano le case? Non è così, sempre a detta dell’Osservatorio Affitti, che addirittura quantifica il numero delle abitazioni inutilizzate o sottoutilizzate in 4 milioni e mezzo a livello nazionale. Cifra che si dimostra elevatissima anche nelle città dove la crisi abitativa è più forte, come a Milano (80.000 abitazioni vuote) e Bologna (18.000).
A Milano e Bologna si osserva una maggiore percentuale di abitazioni in affitto, indicativa di mercati locativi più dinamici e di una domanda potenziale più alta. A Milano, i canoni di locazione sono aumentati più della media nazionale, con i nuovi contratti che registrano un canone medio di 1.052 euro nel 2023 rispetto a una media nazionale di 541 euro. Il 63% dei locatori milanesi vede nella locazione un’opportunità per integrare il reddito, mentre il 38% considera l’affitto come un investimento del patrimonio familiare.
A livello nazionale, poco meno di un proprietario su 3 (il 30% per l’esattezza) afferma di non voler affittare la propria casa, mentre un altro 9% ha smesso di farlo a causa di preoccupazioni, timori o esigenze familiari.
Quali sono dunque le ragioni che spingono tanti proprietari a non immettere i loro immobili sul mercato degli affitti? Se andiamo a sondare le preoccupazioni principali dei locatari, troviamo il rischio di danni all’immobile (presente nel 50% degli intervistati) e l’inaffidabilità degli inquilini nei pagamenti (47%). La puntualità nei pagamenti è infatti un aspetto cruciale nel rapporto tra locatori e locatari: 3 affittuari su 5 dichiarano di rispettare le scadenze, insieme ad un ulteriore 24% che riesce a pagare in tempo nonostante le difficoltà.
Gli episodi di morosità e ritardi hanno riguardato circa il 20% degli affittuari, e sono risultati soprattutto legati a problematiche reddituali degli inquilini, come la perdita del lavoro. Il 10% dei proprietari ha dichiarato di non aver ricevuto i pagamenti dovuti, mentre il 24% di averli ricevuti in ritardo. Tuttavia, solo un terzo dei proprietari che hanno sperimentato tali problemi ha intrapreso azioni specifiche, mentre due proprietari su tre hanno deciso di concedere più tempo agli inquilini.
La scarsità dell’offerta di immobili in affitto pare, dunque, almeno in una parte considerevole, legata a una mancanza di fiducia dei proprietari nei confronti dell’affidabilità degli inquilini. Per migliorare la fiducia e la stabilità nel mercato degli affitti, l’adozione di strumenti innovativi come i certificati di affidabilità dei potenziali locatari può dare un contributo rilevante. Questi strumenti possono aiutare a sbloccare il mercato delle case in locazione e a rendere disponibili le abitazioni oggi non concesse in locazione.
L’Osservatorio Affitti ha esplorato un servizio innovativo, Affittabile, che mira a facilitare l’incontro tra domanda e offerta nel mercato delle locazioni, bilanciando le necessità di tutela dei proprietari e l’accesso alla casa per gli affittuari. Affittabile certifica la capacità dell’inquilino di rispettare gli impegni di pagamento di un affitto e suggerisce il canone mensile sostenibile in base alle entrate mensili ricorrenti, tratte dalle informazioni del conto corrente analizzate previo consenso del locatario e restituite allo stesso in un report.
Il servizio ha suscitato un crescente interesse, con il 46% dei locatari favorevoli ad utilizzarlo e l’87% dei locatori che lo considerano utile per valutare l’affidabilità degli inquilini. I locatori sono disposti a offrire condizioni più favorevoli, come depositi cauzionali più bassi o contratti più lunghi, se il locatario possiede un certificato di buona affidabilità. Inoltre, 1 locatore su 3 sarebbe pronto ad affittare immobili oggi fuori dal mercato grazie a tale certificato, offrendo nuove opportunità abitative e rendendo il mercato più dinamico.