27 Aprile 2026
E' possibile pattuire una cifra forfettaria degli oneri accessori in un contratto di locazione?
La questione relativa alla pattuizione degli oneri accessori in un contratto di locazione, e in particolare la possibilità di stabilire una somma forfettaria, unitamente ai diritti del conduttore in merito alla quantificazione di tali spese, è un tema ampiamente dibattuto in giurisprudenza.
La risposta si articola analizzando la liceità della clausola forfettaria e, successivamente, gli strumenti a disposizione del conduttore per la verifica e la contestazione degli importi richiesti.
La disciplina di riferimento per gli oneri accessori è l'art. 9 della Legge n. 392/1978, il quale stabilisce che, salvo patto contrario, sono a carico del conduttore una serie di spese (pulizia, ascensore, fornitura di acqua, energia, riscaldamento, ecc.).
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta e il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di visionare i documenti giustificativi.
La locuzione “salvo patto contrario” ha aperto la strada alla possibilità per le parti di derogare alla disciplina legale.
Con l'entrata in vigore della Legge n. 431/1998, che ha riformato le locazioni abitative e abrogato l'art. 79 della Legge 392/1978, l'autonomia contrattuale delle parti in materia di oneri accessori è stata ulteriormente ampliata.
La giurisprudenza ha confermato questa evoluzione.
Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 10809 del 14 dicembre 2024, ha chiarito che:
"in seguito all’abrogazione dell’art. 79 della legge 392/1978 prevista dall’art. 14 della legge n. 431/1998, nelle locazioni ad uso abitativo l’art. 9 della legge 392/1978 è derogabile dalle parti che dunque possono liberamente determinarsi circa il pagamento degli oneri accessori prevedendo un pagamento forfettario degli stessi, da effettuarsi mensilmente ed unitamente al canone di locazione".
Tribunale di Milano, Sentenza n. 10809 del 14 dicembre 2024
Pertanto, è legalmente ammissibile inserire nel contratto di locazione una clausola che preveda il pagamento di una somma forfettaria per gli oneri accessori, svincolata da un conguaglio finale basato sui costi effettivi.
In questo caso, il rischio che le spese reali siano superiori o inferiori all'importo forfettizzato ricade, rispettivamente, sul conduttore o sul locatore.
Tuttavia, è fondamentale distinguere tra una clausola di forfettizzazione pura e una clausola che prevede versamenti in acconto.
Molto spesso, i contratti che indicano un importo mensile fisso per le spese condominiali lo fanno “salvo conguaglio”.
In questo caso, non si tratta di un vero forfait, ma di un sistema di acconti mensili seguiti da un conguaglio a fine gestione, sulla base dei rendiconti condominiali approvati.
La giurisprudenza tende a interpretare le clausole ambigue in questo secondo senso, come un sistema di acconto e saldo, per garantire maggiore trasparenza e aderenza ai costi effettivi.
Come specificato dal Tribunale di Milano, una clausola che prevede un importo fisso mensile può essere intesa come una previsione negoziale di una somma da versare in acconto, in quanto si riferisce espressamente alle spese condominiali che vengono determinate nel loro esatto ammontare nei bilanci consuntivi approvati dai condomini.
Dunque, sarebbe possibile:
Tribunale di Brescia, Sentenza n. 1057 del 14 marzo 2024
Sistema di acconto e conguaglio
In questa ipotesi, i diritti del conduttore sono pienamente tutelati dall'art. 9 della Legge n. 392/1978.
Diritto alla documentazione
Prima di effettuare il pagamento del conguaglio, il conduttore ha il diritto di richiedere al locatore:
Tali documenti includono tipicamente:
Onere della prova
Qualora il conduttore contesti la richiesta di pagamento, spetta al locatore dimostrare:
La Corte di Cassazione ha costantemente affermato che l'onere della prova grava sul locatore.
Tribunale di Latina, Sentenza n. 2361 del 15 novembre 2023
La semplice produzione del consuntivo condominiale potrebbe non essere sufficiente senza prova del pagamento al condominio.
Tribunale di Roma, Sentenza n. 19606 del 22 dicembre 2024
È inoltre fondamentale ricordare che il diritto del conduttore di richiedere la documentazione deve essere esercitato entro il termine di due mesi dalla richiesta di pagamento.
Decorso tale termine, il conduttore si costituisce in mora.
Cass. Civ., Sez. 3, N. 29193 del 20-10-2021
Clausola di forfettizzazione pura
Se il contratto prevede in modo inequivocabile un importo forfettario, non soggetto a conguaglio:
Il pagamento è dovuto sulla base del solo accordo contrattuale.
L'unica tutela residua per il conduttore sarebbe dimostrare:
Si tratta tuttavia di ipotesi difficili da dimostrare, alla luce dell’attuale ampiezza dell’autonomia negoziale riconosciuta alle parti.
Avv. Federico Bocchini
Presidente Centro Studi giuridici Confabitare