Il diritto di prelazione consiste nel diritto del conduttore di essere preferito a terzi, a parità di condizioni, nell’acquisto dell’immobile locato.
La sua applicazione varia a seconda dell’uso dell’immobile.
Il caso principale in cui è previsto il diritto di prelazione riguarda le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, in particolare per attività che comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
La ratio di questa previsione è la tutela dell’avviamento commerciale e la conservazione del tessuto economico-imprenditoriale, un interesse ritenuto dal legislatore prevalente rispetto a quello del locatore di disporre liberamente del bene.
L’articolo 38 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 stabilisce che, qualora il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, ha l’obbligo di darne comunicazione al conduttore.
Questo diritto sorge per la vendita dell’immobile in cui si svolge l’attività commerciale.
Per le locazioni ad uso abitativo, il diritto di prelazione non è una regola generale, ma è previsto in una specifica e limitata ipotesi.
L’articolo 3, comma 1, lettera g), della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 riconosce al conduttore il diritto di prelazione quando il locatore, alla prima scadenza contrattuale, si avvale della facoltà di diniego del rinnovo perché intende vendere l’immobile a terzi.
Tale diritto è concesso a condizione che il locatore non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
In questo caso, per le modalità di esercizio si fa rinvio agli articoli 38 e 39 della Legge n. 392/1978.
Un’ipotesi distinta di prelazione è prevista non per la vendita, ma per la stipula di un nuovo contratto di locazione.
L’articolo 40 della Legge n. 392/1978 stabilisce che il locatore, alla scadenza del contratto, se intende locare nuovamente l’immobile a terzi, deve comunicare le offerte ricevute al conduttore uscente.
Il conduttore ha diritto di prelazione se offre le medesime condizioni entro 30 giorni.
Questo diritto non sussiste se il rapporto cessa per inadempimento, recesso del conduttore o se quest’ultimo ha già comunicato di non voler rinnovare il contratto.
Il diritto di prelazione sulla vendita dell’immobile è escluso in diverse circostanze:
La procedura per l’esercizio del diritto di prelazione è rigorosamente definita dalla legge e si articola in più fasi.
Il locatore che intende vendere l’immobile deve effettuare la denuntiatio, ovvero una comunicazione al conduttore.
Deve essere comunicata formalmente a mezzo U.G., PEC o raccomandata A/R.
Deve indicare il corrispettivo, le altre condizioni della vendita e l’invito a esercitare il diritto di prelazione.
La giurisprudenza ha chiarito che la denuntiatio non è una proposta contrattuale, ma un atto dovuto di interpello, vincolato nella forma e nel contenuto.
Ricevuta la denuntiatio, il conduttore ha sessanta giorni per esercitare il suo diritto.
La dichiarazione di voler acquistare perfeziona l’esercizio della prelazione e fa sorgere un rapporto obbligatorio tra le parti, vincolandole alla stipula del contratto di compravendita.
Salvo diverse condizioni indicate nella denuntiatio, il versamento del prezzo deve avvenire entro trenta giorni, che decorrono dal sessantesimo giorno successivo alla notifica della denuntiatio stessa.