Con atto di intimazione notificato, parte attrice intimava al convenuto lo sfratto per morosità deducendo di essere proprietaria dell’immobile oggetto della locazione per una durata di anni sei più sei e intimando la morosità per 100.00 euro mensili per il secondo sessennio oltre ad Euro 2700.00 per il periodo maggio 2022 – marzo 2023, chiedendo di convalidarsi lo sfratto per morosità ed in caso di opposizione ordinaria ex art. 669 cpc, oltre ad emissione di decreto ingiuntivo e la pronuncia di risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore.
Si costituiva la parte convenuta opponendosi alla convalida, eccependo, fra i suoi motivi, che il conduttore aveva stabilito la residenza anagrafica utilizzando l’immobile come propria abitazione.
Deduceva, in ultimo, la violazione dell’art. 32 L. 392/78 e dell’art. 79 L. 392/78 per la variazione in aumento del canone dopo la prima scadenza.
Non veniva concessa ordinanza di rilascio e nelle memorie ex art. 426 cpc l’intimante chiedeva la domanda di cessione del contratto alla scadenza contrattuale del 31 maggio 2022 e il pagamento delle somme per spese di registro.
Il giudice dichiarava l’inammissibilità della domanda, considerato che l’intimante non può proporre in sede di memoria integrativa domande nuove, salvo quelle scaturite dalla difesa proposta dell’intimato o la c.d. reconventio reconventionis, per la quale è necessaria istanza di fissazione di nuova udienza.
Stessa valutazione veniva operata per la riconvenzionale proposta dall’intimato, sempre in assenza di istanza ex art. 418 cpc.
Nel merito, trattandosi di locale adibito a deposito privato, con la sola eventualità di collocare un lettino in occasione assolutamente eccezionale e senza autorizzazione all’uso come abitazione dell’immobile locato, la disciplina applicabile è quella delle locazioni previste dal Codice civile.
Per tale motivo, la locazione non è soggetta ai vincoli previsti dalla L. 392/78 ed è totalmente libera, nonostante il contratto sia intestato “ad uso commerciale”.
Proprio perché non vincolati dalla L. 392/78, le parti potevano convenire preventivamente un canone crescente per i primi 6 anni.
Stante quanto sopra, il giudice risolveva il contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, ordinando al convenuto il rilascio dell’immobile, con condanna al pagamento dei canoni e delle spese legali.
Avv. Federico Bocchini - Responsabile Centro Studi Giuridici Confabitare.