La vicenda in esame riguarda uno degli argomenti di maggiore attualità in materia immobiliare e dei c.d. contratti a canone concordato e del mancato rispetto dei limiti di canone previsto dagli accordi territoriali.
Il Tribunale di Lucca si è trovato a statuire sulla domanda del locatore che chiedeva la fine della locazione e l’accertamento dell’inadempimento del conduttore per il mancato rispetto dei termini contrattuali nel pagamento del canone di locazione, chiedendo di dichiarare la risoluzione del contratto e fissando a breve la data di esecuzione.
Si costituiva il conduttore, il quale concludeva chiedendo la dichiarazione di inammissibilità della domanda di risoluzione del contratto per assenza di inadempimento del conduttore e di accertare ai sensi dell’art. 13 c. 4 della L. 431/98 la nullità della pattuizione relativa al canone, chiedendo la riconduzione del contratto a condizioni conformi a quelle stabilite dall’art. 2 c. 1 della L. 431/98, con durata di anni 4+4.
Nella fase sommaria, il conduttore si era opposto alla richiesta di convalida, deducendo che il canone di locazione di euro 700,00 mensili inserito nel contratto tre più due, sprovvisto inoltre di attestazione di rispondenza di una delle Associazioni firmatarie dell’accordo, eccedeva i limiti previsti in detto accordo.
Il Giudice, in fase sommaria, negava l’ordinanza di convalida di sfratto, ordinando il mutamento del rito, dove il locatore chiedeva in via subordinata alternativa la pronuncia della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore per le mensilità successive da giugno a novembre 2022.
Il conduttore proponeva invece domanda riconvenzionale per vedere condannato il locatore a restituire la somma di euro 8.820,00, pari alla differenza fra il canone massimo dovuto per legge e quello effettivamente pagato.
Il Giudice delegava l’indagine alla CTU prima di decidere sulle domande delle parti, dichiarando all’esito fondata la domanda principale dell’intimante sulla cessazione del contratto di locazione.
Parimenti, riteneva però fondata la domanda riconvenzionale del conduttore in quanto a norma dell’art. 13 c. 3 della L. 431/98 le norme hanno natura imperativa, pertanto ogni patto contrario è nullo ai sensi dell’art. 1418 c. 1 c.c., implicando una nullità parziale che non travolge l’intero contratto di locazione ed operando il meccanismo della sostituzione automatica di clausole di cui al combinato disposto degli artt. 1339, 1419 c. 2 c.c.
Per quel che riguarda il presente giudizio, la normativa primaria, integrata dall’accordo territoriale, ha valore imperativo, comportando la nullità di ogni patto contrario e con possibilità per il conduttore di richiedere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dall’art. 2 c. 1.
La disposizione, in caso di canone stabilito in misura eccedente quella massima definita dagli accordi siglati in sede territoriale, per i contratti di cui all’art. 2, comma 3°, L. 431/1998, abilita il conduttore all’esercizio di un’azione di accertamento della nullità della clausola avente ad oggetto il canone in deroga e, al contempo, della sostituzione con quello predeterminato dagli accordi territoriali.
Tale interpretazione consente di evitare un intervento giudiziale correttivo a carattere costitutivo di un diverso rapporto locatizio, in contrasto con la volontà dei contraenti, mantenendo invece il contratto fermo e vigente per il resto.
L’aspetto dirimente per il Giudice è il seguente:
“se le clausole di deroga rispetto alle condizioni dell’accordo territoriale concernono aspetti qualificanti, occorre qualificare il contratto ai sensi dell’art. 1, 1° comma L. 431/98. In caso contrario, in caso di deroghe su aspetti non essenziali del rapporto, il contratto resterà disciplinato dall’art. 2 c. 3 L. 431/98”.
Stante quanto appena approfondito, il Giudice del Tribunale di Lucca dichiarava cessato il contratto alla scadenza richiesta, condannando il locatore alla restituzione della somma di euro 5.100,00 oltre interessi.