Ristrutturazione di un immobile: procedure e precauzioni per una buona tutela legale

I nostri associati, proprietari d’immobili, spesso comprano una casa da ristrutturare o, avendone già una in proprietà, entrano nell’idea di volerla personalizzare e renderla rispondente ai loro sogni e desideri.

Si rischia, però, qualora non vengano osservate precise ed importanti regole, che il sogno si trasformi in un incubo coinvolgendo per la risoluzione del problema solo successivamente, con urgenza, tecnici e legali anziché consultarli in via preventiva.

Nell’ambito della ristrutturazione di un immobile è fondamentale che gli accordi tra committenza (proprietario) e l’impresa edile incaricata, siano fin da subito chiari ed inequivocabili volti all’ottenimento di un risultato che sia quanto più rispondente alle aspettative della committenza. La chiarezza e la precisione nel conferire l’incarico, nel determinare i tempi e le modalità di esecuzione dell’opera oltre che nella scelta dei materiali e della loro installazione, è data esclusivamente dal contratto inter partes stipulato in forma scritta. Infatti non bisogna mai pensare che un ok telefonico o autorizzazioni lampo, apparentemente concesse in buona fede, siano privi di rischi per la committenza che può trovarsi in poco tempo in situazioni incresciose. In tal senso è bene conferire quindi preventivamente un incarico ad un tecnico professionista che si faccia carico dei tanti e vari aspetti riguardanti un cantiere per nome e conto della committenza supportato dal parere del legale.

La regola è sempre quella della chiarezza, della semplicità e della trasparenza sia nel modo di interloquire sia nel modo di redigere gli accordi e/o le possibili modifiche in corso d’opera. Formule generiche, vaghe e poco comprensibili si prestano ad interpretazioni plurime e devono essere sempre evitate. La sottoscrizione di un contratto di prestazione d’opera o di appalto è bene sia visionata preventivamente dal legale in quanto, dopo aver apposto la firma, le obbligazioni sono ben definite e sarà difficile aiutare l’associato nelle sue scelte.

La committenza deve principalmente essere decisa, ancor prima di partire con i lavori, su cosa vuole e su cosa intende fare; occorre pertanto informarsi in anticipo su tutti gli aspetti riguardanti le caratteristiche strutturali del proprio immobile, degli impianti, della possibilità di eseguire determinate opere senza arrecare pregiudizio a terzi oltre che della opportunità di fare sondaggi su opere murarie, impianti e canne fumarie. Tali accorgimenti consentono di avere fin da subito la capacità di sapere cosa eliminare e cosa conservare o modificare mediante un adeguamento anche parziale della struttura o degli impianti.
Una volta che è maturata la convinzione di ciò che si vuole realizzare, occorre farsi redigere un preciso, chiaro e dettagliato capitolato dal proprio tecnico incaricato così da consegnarlo alle varie imprese che si vorranno contattare al fine di ottenere diversi preventivi ed una più ampia gamma di scelta. Su tale aspetto ricordiamo che non sempre il prezzo più basso è il più conveniente; occorre verificare la qualità dell’impresa. Oggi il settore edile è ricco di offerte varie ma spesso poco valide. Un’impresa deve essere solida, capace di garantire e soddisfare il cliente sia nell’esecuzione dei lavori sia nel sostenerlo ed aiutarlo a risolvere criticità che eventualmente dovessero verificarsi.

La visura camerale, la richiesta di visionare la polizza assicurativa dell’impresa, l’assunzione d’informazioni bancarie e la verifica della regolarità contributiva dell’appaltatore con il rilascio del DURC (documento unico di regolarità contributiva dell’impresa) possono costituire un buon biglietto da visita; così come può risultare opportuno chiedere all’impresa di visitare i cantieri aperti e/o in corso o, se possibile, cantieri dove è stato già effettuato ed ultimato il lavoro. E’ bene tenere presente che occorre nominare un direttore lavori terzo ed estraneo all’impresa che tuteli gli inteessi della committenza e controlli l’operato dell’impresa.

Se i lavori vengono eseguiti in un condominio o in un complesso residenziale dove vi sono parti comuni o muri confinanti con altre proprietà o attigui ad altri fabbricati, è opportuno, prima di iniziare con eventuali opere di demolizione, fotografare e/o filmare lo stato dei luoghi tutti eventualmente stampando su carta le fotografie ed apponendo su di esse la data certa con timbro postale. E’ opportuno altresì, anche per obbligo di legge, inviare comunicazione all’Amministratore di condominio dei lavori che si intende eseguire. Tale modalità operativa garantisce di poter verificare il nesso di causalità di eventuali danni provocati a terzi in corso d’opera con i lavori in corso di esecuzione ed evitare che vicini e/o condomini, possano pretendere risarcimenti del danno infondati.

La scelta dei materiali e la qualità degli stessi è determinante non solo per quanto riguarda pavimenti e rivestimenti ma soprattutto per quanto riguarda gli impianti idrici, termici ed elettrici oltre che di condizionamento perché dovranno garantire confort e funzionalità per un lungo tempo. Gli impianti nuovi devono essere rispondenti alle norme sul risparmio energetico ed essere corredati di idonea certificazione di conformità; inoltre devono essere debitamente depositati presso il Comune in cui le opere vengono realizzate unitamente ad altri documenti quali (visura camerale, relazione descrittiva dei materiali usati, schema tecnico degli impianti ecc..).

La documentazione depositata sarà poi debitamente protocollata dal Comune competente e andrà a costituire il corredo delle certificazioni di un immobile utile ai fini di una possibile e futura vendita, fondamentale anche per la determinazione del valore dell’immobile.

Regola importante all’interno di un rapporto tra committenza lavori e impresa sono le modalità di pagamento; la più consigliabile è quella dello stato avanzamento lavori detto SAL. Si paga per gradi e per traguardi raggiunti. È importante che prima del pagamento vengano controllati i lavori anche di concerto con il tecnico e direttore lavori incaricati. Ogni variazione e/o possibile modifica o contestazione deve essere riportata per iscritto sia che venga riconosciuta da entrambe le parti sia che sia indicata unilateralmente da una di essa.

Ultimo consiglio ai nostri associati è quello di stipulare idonea polizza assicurativa prima dell’inizio dei lavori avendo cura di verificare, nelle condizioni generali di contratto della propria compagnia di assicurazione, che vengano coperti anche i danni eventualmente causati dal proprietario in corso di lavori di ristrutturazione e/o manutenzione straordinaria dell’immobile in qualità appunto di committente in quanto, spesso, le compagnie escludono dalla copertura assicurativa i danni verificatisi durante l’esecuzione di lavori edili commissionati con chiara compromissione delle tutele del proprietario.

La Confabitare Associazione, da sempre attenta alla tutela dei proprietari di immobili, rimane a disposizione per fornire tutte le delucidazioni necessarie anche per il tramite dei propri consulenti.

Autori: Avv.to Antonio Girardi, Avv.to Luca Santarelli _ Consulenti legali Confabitare

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