Ricorso d’urgenza contro l’attività di Bed and Breakfast in condominio: senza prova concreta di danno nessun automatismo che legittimi la sospensione dell’attività

La saga dei provvedimenti giudiziali riguardanti l’attività di bed and breakfast in condominio si arricchisce di un nuovo (interessante) capitolo. Ordinanza del Tribunale di Milano in sede reclamo contro un provvedimento di diniego di sospensione di un’attività di bed and breakfast richiesto ai sensi dell’art. 700 del codice di procedura civile. Il provvedimento giudiziale è del 10 febbraio 2016 ed è stato reso – come si legge nel testo del provvedimento – in seguito ad una vivace discussione tra le parti. Il fatto, in breve: un condomino concede in locazione una propria unità immobiliare e il conduttore la destina ad attività di bed and breakfast. Tale tipologia di attività parrebbe essere vietata dal regolamento condominiale e quindi il condominio si attivava giudizialmente per ottenerne la sospensione.

L’azione giudiziaria prescelta per l’ottenimento dell’inibitoria provvisoria è stata quella d’urgenza altrimenti nota come ricorso ex art. 700 c.p.c.

Il ricorso è stato rigettato e così il reclamo avverso l’ordinanza di rigetto. Motivo? In breve: l’attività di bed and breakfast non reca alcun pregiudizio irreparabile (almeno in quel caso) alla normale vita del condominio.

Si legge nell’ordinanza del Tribunale di Milano del 10 febbraio 2016 che il condominio ricorrente “non ha fornito alcun elemento da cui desumere la effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni ad opera dell’espletamento dell’attività di affittacamere e di bed and breakfast che la proprietaria ed il conduttore dell’unità immobiliare” (Trib. Milano 10 febbraio 2016).

Né, dice il Tribunale, la lesione della tranquillità e sicurezza dei condòmini può essere desunta dalla mera violazione della norma regolamentare, il così detto danno in re ipsa.

Come dire: è vero, nel caso di specie il regolamento vieta la destinazione a bed and breakfast di unità immobiliari ubicate nel condominio, ma rispetto alla violazione di tale divieto non è invocabile una richiesta urgente di tutela non sussistendone i presupposti per carenza di prova da parte del richiedente.

Un principio, questo, sicuramente utile in termini generali.

Tutela della tranquillità e sicurezza dei condòmini, a chi spetta la legittimazione?

L’ordinanza in esame si conclude non solo con il rigetto della richiesta di chiusura provvisoria dell’attività di bed and breakfast per violazione del regolamento condominiale per mancanza di prova del danno, ma anche con un interrogativo sulla possibilità per il condominio di agire a tutela di situazioni giuridiche – tranquillità e sicurezza – riguardanti direttamente le singole persone.

Così l’ordinanza: “resta comunque sullo sfondo se, ferma rimanendo la legittimazione del Condominio ad invocare il rispetto delle disposizioni del regolamento ad opera dei singoli condomini ed ad agire a tale scopo anche in via d’urgenza ex art.. 700 c.p.c., il Condominio possa altresì agire a tutela della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni in luogo di questi ultimi a presidio di beni giuridici spettanti ai singoli compartecipi”.

Come dire: un conto è l’azione volta a far rispettare il regolamento condominiale, altro l’azione volta a tutelare diritti dei singoli previsti dal medesimo regolamento.

Trib. Milano ordinanza del 10 febbraio 2016

Il Condominio (…) ha azionato un procedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. avverso la condomina (…), proprietaria di un monolocale di mq 35 ubicato al quinto piano dello stabile, nonché avverso il conduttore della predetta unità immobiliare (…), al fine di impedire loro l’utilizzo di detto immobile a scopo dì bed and breakfast in quanto uso contrario al regolamento di condominio e tale da menomare grandemente la tranquillità e sicurezza dei condomini atteso il continuo via vai a tutte le ore del giorno e della notte di. soggetti estranei alla compagine condominiale. Si è costituito in giudizio il conduttore (…) il quale ha contestato in fatto e diritto il merito delle avverse pretese invocando il rigetto della domanda cautelare: in via preliminare (…) ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva stante il fatto che il soggetto incaricato dello svolgimento dell’attività di affittacamere ad opera della proprietaria (…) fosse tale s.r.l. (…), società quest’ultima svolgente attività di locazione turistica di immobili per brevi periodi.

Instaurato il contraddittorio tra le parti, il Giudice di prime cure ha disatteso l’eccezione di difetto di legittimazione passiva fatta valere da (…) e, quanto al merito, ha disatteso la domanda cautelare del Condominio (…) stante l’assenza del periculum in mora a fondamento del ricorso. A seguito del reclama del Condominio (…) si è pervenuti all’odierno giudizio avanti al Collegio che, dopo una vivace discussione tra le parti, ha assunto la seguente ordinanza. Il provvedimento assunto dal giudice di prime cure si palesa del tutto corretto e meritevole di conferma per i motivi di seguito indicati. Devesi nuovamente disattendere l’eccezione di difetto di legittimazione passiva fatta valere da (…) per il fatto che il soggetto incaricato dalla proprietaria (…) dello svolgimento dell’attività di affittacamere e locazioni turistiche per brevi periodi sarebbe stata la s.r.l. (…) quale soggetto esercente tale specifica attività: sussiste agli atti di causa il contratto di locazione ad uso abitativo datato 27 raggio 2015, regolarmente registrato presso i competenti uffici pubblici, in virtù del quale (…) ha concesso in godimento al (…) l’immobile per cui è lite, il che spazza via ogni dubbio in merito alla legittimazione passiva – rectius titolarità dal lato passivo nel rapporto dedotto in giudizio – dell’odierno reclamato in quanto soggetto in concreto effettivo detentore del bene per cui è lite. Nel merito devesi osservare che, sia pur ad una delibazione sommaria propria della presente fase cautelare, l’attività di affittacamere e/o di bed and breakfast che la proprietaria ed il conduttore dell’unità immobiliare sita nel Condominio (…) hanno inteso realizzare all’interno della predetta unità immobiliare si pone in contrasto con quanto stabilito dall’art. 3, lettera b), dei regolamento di condominio; ciononostante tale considerazione non appare sufficiente ad accogliere la domanda cautelare azionata dal Condominio (…) stante il manifesto difetto del pregiudizio imminente ed irreparabile a fondamento della tutela cautelare d’urgenza da quest’ultimo invocata.

Senza volere nella presente sede entrare nell’annosa questione del se la lesione di diritti aventi contenuto di natura. non patrimoniale – quale la tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni – richieda una pronta tutela per il fatto che il pericolo del pregiudizio irreparabile sia insito nella lesione stessa dell’interesse protetto dall’ordinamento, ad avviso del Collegio, nel caso al vaglio del presente giudizio, il Condominio (…) non ha fornito alcun elemento da cui desumere la effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni ad opera dell’espletamento dell’attività di affittacamere e di bed and breakfast che la proprietaria ed il conduttore dell’unità immobiliare sita nel Condominio di (…) hanno inteso realizzare all’intero della predetta unità immobiliare: piuttosto il Giudice di prime cure ha messo in risalto come, tenuto conto delle modeste dimensioni del bene all’interno del quale viene svolta la censurata attività, delle modalità operative con cui veniva e viene espletata l’attività incriminata desunte dal materiale estrapolato dal sito in cui viene pubblicizzato l’immobile, nonché infine tenuto conto dei complessivo stato dei luoghi, la effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni fosse radicalmente da escludere nel caso in esame.

In definitiva la difesa di parte reclamante ha desunto la sussistenza del pregiudizio imminente ed irreparabile a fondamento della tutela cautelare d’urgenza da quest’ultima invocata dalla mera violazione, ad opera dei convenuti, della disposizione di natura regolamentare in precedenza menzionata che vieta di destinare “gli alloggi a uso colleghi”, quasi si trattasse di un danno in re ipsa non bisognevole di prova: resta comunque sullo sfondo se, ferma rimanendo la legittimazione del Condominio ad invocare il rispetto delle disposizioni del regolamento ad opera dei singoli condomini ed ad agire a tale scopo anche in via d’urgenza ex art.. 700 c.p.c., il Condominio possa altresì agire a tutela della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni in luogo di questi ultimi a presidio di beni giuridici spettanti ai singoli compartecipi. Consegue in definitiva la conferma del provvedimento assunto in prime cure ed il rigetto del reclamo del Condominio (…) ricorrente.

Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo a carico del Condominio (…) reclamante.

pqm

Visto l’art. 669 terdecies c.p.c.

  1. rigetta il reclamo azionato dal Condominio (…);
  2. condanna il Condominio (…) al pagamento delle spese di lite a favore del convenuto (…), spese liquidate complessivamente in Euro 2.100,00 per compenso di avvocato, oltre rimborso forfettario spese generali 15%, iva e ca come per legge.

Autore: Alessandro Gallucci, avvocato del foro di Lecce

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