Uso transitorio, recesso dal contratto, diritto di prelazione del conduttore nei contratti per uso diverso da quello abitativo, cessione del contratto.

USO TRANSITORIO

Qualora un contratto di locazione abitativo sia stato stipulato per uso transitorio, il conduttore che assuma la nullità, ex art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, di tale clausola per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative e chieda, pertanto, la ripetizione delle somme eccedenti l’equo canone, deve dimostrare che il locatore era a conoscenza delle sue reali esigenze abitative al momento della conclusione del contratto in base all’obbiettiva situazione di fatto, non potendo rilevare contro il locatore nè le situazioni di fatto occultate dal conduttore, nè la sua riserva mentale di non accettare tale clausola. (Nella specie, relativa a locazione stipulata dal conduttore per stabili esigenze di studio di una figlia minorenne, la sentenza di merito, in accoglimento della domanda del conduttore, aveva qualificato il contratto come contratto a favore di terzo e nel contempo aveva riconosciuto la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 26 lett. A della legge citata. La S.C., pur escludendo la sussistenza di un contratto a favore di terzo, non essendo a tal fine sufficiente che un terzo ritragga un vantaggio indiretto dal contenuto del contratto, ha confermato la sentenza impugnata, sorretta dall’ulteriore ratio decidendi). (Rigetta, App. Milano, 6 Agosto 2002)

Cass. civ. Sez. III, 24/05/2006, n. 12374

Nel caso in cui sia stato stipulato un contratto di locazione di un immobile adibito ad uso abitativo, soggetto, per la data della stipula, alla disciplina della legge n. 392 del 1978, grava sul locatore che eccepisca la destinazione dell’immobile ad uso transitorio dimostrare la ricorrenza dei relativi presupposti, dovendo tuttavia ritenersi a detto fine insufficiente la circostanza che i conduttori siano assenti dall’abitazione, anche per lunghi periodi, in quanto impegnati all’estero, per ragioni di lavoro, poiché la lontananza per motivi di lavoro, ancorché prolungata, non costituisce valido motivo per escludere il diritto di ciascun individuo ad una residenza abituale nello Stato di cui egli è cittadino e nel comune ove ha fissato la propria residenza anagrafica.

Cass. civ. Sez. III, 10/08/2004, n. 15422

RECESSO DAL CONTRATTO

In tema di locazioni ad uso non abitativo, il recesso comunicato dal conduttore al locatore non può ritenersi legittimamente esercitato quando manca il riferimento ai gravi motivi che hanno indotto il medesimo conduttore a sciogliere anticipatamente il rapporto locativo.

Trib. Trani, 03/03/2009

In materia di locazioni, il c.d. “recesso ad nutum” previsto dall’art. 27, comma 7, L. n. 392 del 1978, riconosce alle parti la facoltà di consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Tuttavia, tale facoltà non opera automaticamente, ma la volontà dei contraenti in tal senso deve risultare espressamente dal contratto di locazione, mediante formulazione di apposita clausola.

App. Catania Sez. II, 28/03/2008

In materia di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, secondo il disposto di cui all’art. 27, ultimo comma, L. n. 392 del 1978, qualora ricorrano gravi motivi – da intendersi quali motivi sopravvenuti alla stipula del relativo contratto ed imprevedibili in tale momento – e indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore ha la facoltà di recedere dal contratto in qualsiasi momento, fermo restando un termine preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi al locatore con lettera raccomandata. Affinché il recesso possa considerarsi legittimo il conduttore in detta missiva deve comunicare non solo l’intenzione di voler anticipatamente recedere dal contratto di locazione, ma anche, e soprattutto, i gravi motivi che tale recesso legittimano. (Nella specie non rientrano tra i gravi motivi le sopraggiunte esigenze aziendali di aumento del personale, non essendo né imprevedibili, né estranee alla volontà del conduttore).

Trib. Monza, 20/03/2007

DIRITTO DI PRELAZIONE DEL CONDUTTORE NEI CONTRATTI PER USO DIVERSO DA QUELLO ABITATIVO

Nell’ambito della disciplina legale delle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, contenuta nella legge 27 luglio 1978 n. 392, le norme in materia di diritto di prelazione e riscatto in caso di vendita dell’immobile locato (artt. 38 e 39) si applicano, ai sensi dell’art. 41 della legge citata, anche ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili urbani destinati ad essere utilizzati per l’attività di istruzione di volo (scuola di volo), trattandosi di attività che comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori e non vertendosi in tema di attività meramente professionale (nella specie la scuola di volo era dotata di due veicoli e, quindi, di un compendio di mezzi imprenditoriali di elevato valore commerciale). (Rigetta, App. Brescia, 3 Ottobre 2002)

Cass. civ. Sez. III Sent., 08/08/2007, n. 17381

La tutela dell’avviamento commerciale, apprestata dagli artt. 34-40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per gli immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, utilizzati per un’attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, non può essere riconosciuta al conduttore che eserciti quell’attività senza le prescritte autorizzazioni, poiché il presupposto della tutela risiede nella liceità dell’esercizio dell’attività medesima, in quanto si fornirebbe altrimenti protezione a situazioni abusive (frustrando l’applicazione di norme imperative che regolano le attività economiche) e lo stesso scopo premiale della disciplina posta a fondamento della predetta legge, che, quanto all’avviamento ed alla prelazione, consiste nella conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate. (Nella specie, la S.C., confermando la sentenza impugnata, ha ritenuto, in base all’insussistenza dell’indispensabile presupposto della dedotta prelazione urbana, corretta la valutazione del giudice del merito sull’irrilevanza delle prove richieste per la dimostrazione dei requisiti ai fini del riconoscimento dell’avviamento commerciale in favore del ricorrente, rilevando, altresì, la logicità dell’esclusione dell’ipotizzabilità stessa di un suo pregiudizio economico in rapporto alla denunciata condotta degli alienanti, la quale, non avendo violato alcun diritto del conduttore e non potendo, perciò, essere assunta a base di una responsabilità per pretesi danni, comportava l’inapplicabilità della norma di cui all’art. 2043 cod. civ.). (Rigetta, App. Napoli, 16 Settembre 2002)

Cass. civ. Sez. III, 27/03/2007, n. 7501

CESSIONE DEL CONTRATTO

In caso di affitto di azienda con contestuale cessione del contratto di locazione dell’immobile nel quale l’azienda stessa é esercitata, l’art. 36 della legge n. 392 del 1978 non deroga al principio, ricavabile dall’art. 1408 cod. civ., per cui nei contratti ad esecuzione continuata o periodica il cedente risponde delle obbligazioni divenute esigibili anteriormente alla cessione ed inadempiute, in quanto prevede la responsabilità sussidiaria del cedente per le obbligazioni successive alla cessione del contratto di locazione che il cessionario non abbia adempiuto, ma non esime il cedente medesimo dall’adempimento delle obbligazioni sue proprie e già scadute alla data della cessione. (Rigetta, App. Torino, 05/09/2005)

Cass. civ. Sez. III, 06/05/2010, n. 10964

Qualora in un contratto di locazione di immobile la parte locatrice sia costituita da più locatori, in capo a ciascuno dei comproprietari concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo, peraltro, a regole di comune esperienza che uno o alcuni dei comproprietari gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti; l’eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di colui o di coloro che apparivano agire per tutti. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza della corte di merito che aveva ritenuto valida la cessione del contratto di locazione da parte del conduttore, in quanto i locatori, dopo aver ricevuto la comunicazione scritta dell’avvenuta cessione, avevano accettato senza riserve dalla cessionaria il pagamento dei canoni scaduti, rilasciandone ricevuta, e solo due mesi dopo tale comportamento concludente avevano comunicato di non acconsentire alla cessione, senza che nelle sedi di merito nessuno dei locatori avesse dimostrato di essersi espressamente e formalmente dissociato dai comportamenti di colui che aveva incassato i canoni rilasciandone ricevuta). (Rigetta, App. L’Aquila, 24/08/2004)

Cass. civ. Sez. III, 03/03/2010, n. 5077

Autore: avv. Luca Santarelli – Consulente Legale Confabitare

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