Legge di Bilancio 2018

Anche quest’anno la Legge di Bilancio dedica molto spazio al settore immobiliare.

Tra conferme, modifiche, mancate proroghe e nuove entrate il balletto dei bonus fiscali sui lavori edili assume ritmi parossistici.

Il pacchetto delle novità che entrano in vigore il 1° gennaio 2018 è, come tutti gli anni, molto corposo.

 Bonus verde

La legge di bilancio 2018 ha introdotto la detrazione del 36% da dividere in 10 quote annuali per le spese sostenute per gli interventi di sistemazione del verde di balconi , terrazzi, giardini e coperture. Il tetto massimo di spesa ammesso è di Euro 5.000 per ogni unità immobiliare ad uso abitativo. In caso di interventi su parti comuni esterne il limite va  moltiplicato per il numero di unità abitative che costituiscono il condominio. Oggetto degli interventi potranno essere: la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari abitative (non anche uffici, negozi, capannoni) e pertinenze, recinzioni, impianti di irrigazione, la realizzazione di pozzi e di giardini anche pensili, nonché le attività di manutenzione e di progettazione. Rimangono esclusi dall’agevolazione i lavori di ordinaria manutenzione annuale dei giardini. I pagamenti  devono avvenire in modo da consentire la loro tracciabilità (bonifici, carte di credito/debito e assegni)

Recupero edilizio

Ancora  un anno di sopravvivenza per  la detrazione del 50% prevista dall’art.16-bis del Tuir con un tetto  sempre di 96.000 Euro per ogni unità immobiliare da spalmare in 10 anni per le spese sostenute per gli  interventi di ristrutturazione sugli immobili abitativi. Senza questa proroga la detrazione sarebbe scesa al 36% con il massimale di 48.000 Euro, limiti e percentuali  che saranno applicati alle spese sostenute dal 2019 se non interverranno novità nel corso del 2018.

Risparmio energetico

Proroga per tutto il 2018 ma con modifiche della detrazione del 65% da dividere in 10 quote annuali di pari importo così come previsto dai commi 344/347 dell’art.1 della Legge 296/2006.

Più precisamente dal 2018:

– vengono modificati i requisiti minimi e i massimali di spesa dei diversi interventi agevolati nonché i controlli  effettuabili da parte dell’Enea;

– viene ridotta dal 65% al 50% la detrazione delle spese relative:

* agli interventi aventi ad oggetto la sostituzione integrale o parziale di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione almeno pari alla classe A con un tetto di spesa di 60.000 Euro;

* acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (ad esempio pellets, legna) con tetto di spesa di 60.000 Euro;

* acquisto e la posa in opera di finestre comprensive di infissi con tetto di spesa di 120.000 Euro,

* installazione di schermature solari con tetto di spesa di 120.000 Euro.

Per gli interventi oggetto della suddetta riduzione dal 65% al 50% continueranno comunque ad essere soggette agli adempimenti dedicati al risparmio energetico e quindi della comunicazione all’Enea e del bonifico in base alla normativa della Legge 296/2006. Gli stessi interventi possono evitare tali adempimenti  adottando il benefico del 50% a titolo di recupero edilizio con il tetto globale di 96.000 Euro, solo se eseguiti su immobili abitativi e solo da parte di soggetti persone fisiche.

– viene introdotta per il solo 2018 una nuova detrazione del 65% con tetto di spesa di Euro 153.846,15 relativa alla sostituzione di impianti esistenti con micro-cogeneratori  in grado di raggiungere un risparmio primario di almeno il 20%.

-viene prevista la detrazione del 65%, con limite di spesa di Euro 46.153,85, in caso di sostituzione integrale o parziale di climatizzazione invernale con:

*impianti dotati di caldaie a condensazione con efficenza almeno di classe A (se di classe inferiore spetta  comunque la detrazione in termini di detrazione del 50% a titolo recupero edilizio) e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti di classi V, VI o VII ;

* impianti dotati di apparecchi ibridi  costituiti da pompe di calore integrate con caldaie a condensazione, realizzate per funzionare in abbinamento;

* acquisto e posa in opera di generatori di aria calda a condensazione.

– viene prevista la detrazione dell’80-85% sui lavori che abbinano risparmio energetico e antisismica attraveso i quali ci sia un miglioramento ripettivamente di una o di due classi di rischio.

Si ricorda che:

–  il 65% della spesa sostenuta potrà essere oggetto di detrazione se il pagamento avverrà utilizzando il cosiddetto bonifico “parlante” e che sarà spalmata in 10 quote annuali di pari importo;

–  la detrazione in commento è riconosciuta nella misura maggiore del : 70% per gli interventi sull’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda; 75% per gli interventi finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche estive e invernali delle parti comuni con il raggiungimento delle qualità medie previste dal Dm del 26 giugno 2015.Il tetto massimo di spesa per le suddette detrazioni maggiorate è pari ad Euro 40.000 per ogni unità facente parte del condominio.

-per quanto riguarda gli interventi su parti comuni condominiali la detrazione del risparmio energetico è già stata oggetto di proroghe e di modifiche dal testo della Legge di Bilancio 2017.

Sisma Bonus

La detrazione per le spese edilizie di messa in sicurezza statica degli edifici non è stata toccata dalla legge di bilancio 2018 in quanto la manovra finanziaria dell’anno scorso ne aveva previsto la sua stabilizzazione fino al 2021. Si rammenta che per gli immobili situati in zone sismiche 1-2 e 3 è prevista la detrazione delle spese sostenute sulle parti comuni nella misura del 75-85% per gli interventi di messa in sicurezza che comportano il miglioramento rispettivamente di una o due classi di rischio sismico. La spesa su cui applicare le suddette percentuali di detrazione è confermata in 96.000 Euro per ogni immobile facente parte del condominio da spalmare in 5 uguali quote annuali. Si rammenta che che la detrazione è comunque  pari al 50%, sempre da suddividere in 5 quote annuali, nel caso in cui gli interventi edilizi posti in essere non apportino nessun miglioramento del rischio sismico del’immobile. Se l’edificio è situato in zona sismica 4 gli interventi antismici godranno fino al 31/12/2018 della detrazione del 50% per il recupero edilizio prorogata dalla legge di bilancio 2018.

Si ricorda che fino al 31/12/2021 è in vigore la detrazione avente ad oggetto l’acquisto di immobili da effettuarsi entro 18 mesi dalla conclusione di lavori antisimici realizzati dal 24/06/2017 (con procedure autorizzatorie iniziate dopo l’ 1/1/2017) da imprese di costruzione e ristrutturazione su  edifici situati in zona sismica 1 anche con variazioni di volume. Gli immobili acquistati devono essere adibiti ad abitazione ed ad attività produttive.  La detrazione viene spalmata in 5 anni e viene calcolata su una spesa massima di 96.000 Euro del prezzo di acquisto nella misura del 75-85% in funzione della riduzione rispettivamente di una o di due classi di rischio sismico.

Bonus arredi

Ancora un anno di sopravvivenza per la detrazione del 50% per le spese sostenute per l’acquisto di mobili, arredi e grandi elettrodomestici di alta classe energetica. In riferimento agli acquisti effettuati nel corso del 2018, tuttavia, gli interventi di recupero oggetto della detrazione del 50% per il recupero edilizio devono essere iniziati dal 1° gennaio 2017. La data del bonifico parlante della spesa relativa al recupero edilizio deve essere compresa tra il 26/06/2012 e il 31/12/2018, ma la data di inizio lavori deve essere successiva al 31/12/2016. Il pagamento dei mobili deve comunque essere effettuato dopo l’inizio dei lavori. Il tetto massimo di spesa del bonus mobili è confermato in Euro 10.000 da distribuire in 10 anni in quote costanti di pari importo. Se l’intervento edilizio di ristrutturazione oggetto della detrazione del 50% è  effettuato su parti comuni di edifici residenziali, il bonus vale solo per i beni destinati all’arredo delle parti comuni, come l’appartamento del portiere. Confermata la modalità di pagamento a mezzo bonifico  (anche non “dedicato” come ammesso dalla circolare 7/E/2016), carte di credito o di debito.

In ambito di detrazione delle spesa per l’acquisto di arredamento si evidenza che il bonus mobili giovani coppie non è stato oggetto di alcuna proroga.

Cessione crediti bonus edilizi

La legge di bilancio 2018 cerca di facilitare la cessione dei bonus edilizi in quanto permette al contribuente di monetizzare immediatamente il beneficio fiscale anzichè recuperarlo  in modo diluito nel  tempo attraverso la dichirazione dei redditi.

In particolare è stata prevista la possibilità di trasferire il credito dell’ecobonus non solo per le spese relative alle parti comuni, ma anche per le singole unità immobiliari sia da parte di contribuenti capienti che da quelli incapienti. Si ricorda che sono considerati incapienti quei contribuenti che non hanno la possibilità di recuperare le detrazioni in quanto possiedono redditi molto bassi. La condizione di incapienza deve essere valutata con riferimento al periodo di imposta precedente a quello di sostenimento della spesa.

Con riferimento al sisma bonus invece rimane la possibilità di porre in essere la cessione solo per le spese sostenute per le parti comuni condominiali.

Si ricorda che la cessione dei crediti è disciplina in maniera difforme in funzione dell’oggetto della detrazione e dei cedenti: gli incapienti infatti possono cedere la detrazione del risparmio energetico al 65%-70% e 75% a soggetti privati (fornitori dell’intervento ma anche terzi diversi) e anche alle banche. I contribuenti capienti invece possono cedere solo l’ecobonus maggiorato del 70-75% a tutti i privati,ma non anche alle banche.  Con riferimento al sismabonus del 75% e 85% sulle parti comuni condominiali, il credito fiscale può essere ceduto sia dai capienti che dagli incapienti a privati e fornitori ma mai alle banche.

Polizze assicurative calamità naturali

Con riferimento alle poiizze assicurative stupulate a partire dal 1° gennaio 2018 ed aventi  ad oggetto il rischio di eventi calamitosi su immobili ad uso abitativo, la legge di bilancio 2018 ha  previsto  la detrazione Irpef del 19% dei premi pagati.

Fondo di garanzia pubblico

La manovra 2018 prevede la nascita di un nuovo Fondo di garanzia pubblico dedicato ai finanziamenti bancari collegati alle spese collegate ai lavori di risparmio energetico.

Cedolare secca

Viene confermata fino al 2019 la cedolare secca del 10% sulle locazioni a canone concordato, ossia stipulati in base alle disposizione di cui agli articoli 2, comma 3 e 8 della Legge n.431/98, relativi ad immobili abitativi ubicati  nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE. Si ricorda che tale agevolazione è riconosciuta anche nel caso in cui il contratto a canone concordato è relativo ad un immobile ubicato in un Comune per il quale è stato deliberato lo stato di emergenza nei  5 anni precedenti il 28 maggio 2014 ovvero in un Comune colpito da eventi  eccezionali  a prescindere quindi dal requisito dell’alta tensione abitativa nonché nei casi in cui il contratto a canone concordato sia stipulato per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari.

Imu su immobili colpiti dal sisma del 20-29 maggio 2012

Prorogata dal 31/12/2017 al 31/12/2018 l’agevolazione spettante agli immobili situati nelle zone colpite dal sisma del 20-29 maggio 2012. Si rammenta che la proroga ha per oggetto l’esenzione da Imu fino alla definitiva ricostruzione e agibilità ( non oltre il 31/12/2018) degli immobili distrutti od oggetto di ordinanze di sgombero adottate entro il 30/11/2012 in quanto inagibili totalmente o parzialmente.

 

 

 

SCHEMA RIEPILOGATIVO DETRAZIONI FISCALI

OGGETTO DELLA DETRAZIONE     RIPARTIZIONE    ALIQUOTA   MASSIMALE    TEMPISTICA

Bonus verde                                        10 anni                  36%              5.000 Euro       solo 2018

 

Recupero edilizio                                10 anni                  50%           96.000 Euro       solo 2018

 

Risparmio energetico                        10 anni                   65%          Varia in base      fino al 2021(se condominiali)

agli interventi     solo  2018 (singole unità)

 

Risparmio energetico

maggiorato (interventi                     10 anni                 70%            40.000 Euro       fino al 2021(solo condomini)

involucro edificio incidenza                                                               per ogni unità condominiale

superiore al 25% superficie

disperdente)

 

Risparmio energetico

maggiorato (miglioramento

prestazioni energetiche estive        10 anni               75%             40.000 Euro     fino al 2021(solo condomini)

e invernali qualità medie  del                                                            per ogni unità condominiale

Dm 26/6/2015)

 

Risparmio energetico per sostituzione

impianti climatizzazione invernale

con impianti dotati di caldaie a           10 anni         50%        60.000 Euro      fino al 2021 (se condomini)

condensazione  almeno di classe A                                                                        solo 2018 (singole unità)

o dotati di generatori

di calore alimentati da biomasse

combustibili (legna, pallets).

 

Risparmio  energetico  per acquisto

e posa in opera di finestre e infissi       10 anni        50%     120.000 Euro     fino al 2021 (se condomini)

solo 2018 (singole unità)

 

Risparmio energetico

per l’ installazione di schermature       10 anni         50%       120.000 Euro     solo 2018

solari.

 

Sisma Bonus senza miglioramento

rischio sismico zone sismiche 1-2-3         5 anni       50%     96.000 Euro         sembra  solo 2018

 

Sisma Bonus immobili zona

sismica 4                                                    10 anni       50%     96.000  Euro      solo 2018

 

Sisma Bonus miglioramento

di una classe di rischio sismico                5 anni      70%     96.000 Euro      fino al 2021 (singole unità)

zone sismiche 1-2-3                                   5 anni      75%     96.000 Euro     fino al 2021 (se condominio)

 

 

Sisma Bonus miglioramento

di due classi di rischio sismico                  5 anni       80%      96.000 Euro      fino al 2021 (singole unità)

zone sismiche 1-2-3                                    5 anni        85%     96.000 Euro      fino al 2021 (se condominio)

 

Sostituzione impianti con

micro-generatori  in grado                    10 anni        65%    153.846,15 Euro  solo 2018

di raggiungere risparmio

primario di almeno 20%

 

Sostituzione integrale o parziale

impianti climatizzazione invernale con :

-impianti dotati di caldaie a condensazione

con efficenza almeno di classe A e

contestuale installazione di sistemi di

termoregolazione evoluti di classi                 10 anni    65%   46.153,84 Euro   fino al 2021 (se condominio)

V, VI o VII                                                                                                                      solo 2018 (se singole unità)

– impianti dotati di apparecchi

ibridi costituiti da pompe di calore

integrate con caldaie a condensazione

realizzate per funzionare in

abbinamento

– acquisto e posa in opera di generatori

di aria calda a condensazione

 

 

 

Interventi condominiali che comportano

un risparmio energetico e antisimica

con una riduzione di una classe di rischio   10 anni  80%     136.000  Euro            fino al 2021

in zona sismica 1,2 e 3                                                                 per ogni unità condominiale

 

Interventi condominiali che comportano

un risparmio energetico e antisimica con    10 anni  85%    136.000 Euro                fino al 2021

una riduzione di  due  classi di rischio                                      per ogni unità condominiale

in zona sismica 1, 2 e 3

 

 

Risparmio energetico per

acquisto nuova caldaia classe A             10 anni     50%   60.000 Euro          solo 2018

 

Acquisto nuova caldaia classe A

nell’ambito del recupero edilizio           10 anni     50%  96.000 Euro           solo 2018

 

Risparmio energetico per

acquisto e posa in opera

di impianti dotati di calore                       10 anni     50%    60.000 Euro          solo 2018

alimentati da biomasse

(legno, pallets)

 

 

 

Bonus arredi                                               10 anni       50%    10.000 Euro           solo 2018

 

 

 

Dott. Alessandro Notari

Presidente nazionale centro studi fiscale Confabitare

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