L’ammissibilità della servitù di parcheggio

Che cosa accade quando un soggetto utilizza per molti anni un’area di proprietà altrui per parcheggiare la propria autovettura? Potrà egli vantare qualche diritto, oppure il proprietario che non intenda tollerare ulteriormente la situazione, potrà impedirgli di posteggiare il veicolo? Ancora: qualora il proprietario di un fondo sia interessato ad ottenere la possibilità di parcheggio su un fondo confinante mediante la costituzione di una servitù di parcheggio volontaria, potrà – con il consenso del proprietario confinante – concludere un valido accordo in tal senso?

            Fino ad oggi la risposta era negativa. Infatti, la giurisprudenza era concorde nel ritenere che il parcheggiare un veicolo su un fondo altrui, anche se per molti anni, non costituisse una situazione giuridica meritevole di tutela. In altri termini, il posteggiare la propria autovettura su un fondo altrui veniva considerato un mero vantaggio personale concesso (o tollerato) dal proprietario, escludendosi radicalmente che, dal protrarsi di una tale situazione, potesse configurarsi l’usucapione della servitù di parcheggio, ritenuta insussistente. Ugualmente, erano considerati nulli eventuali accordi di costituzione di tale tipo di servitù.

            Secondo il nostro Codice Civile, la servitù è il diritto del proprietario di un fondo (c.d. fondo dominante) di trarre un’utilità dal fondo confinante (c.d. fondo servente), appartenente a un diverso soggetto. L’utilità di cui si avvantaggia il fondo dominante può consistere anche in una semplice maggiore comodità o amenità, come ad esempio il diritto di passare sul fondo del vicino per raggiungere più facilmente il proprio. Ciononostante, per potersi configurare tale diritto è necessario che l’utilità o il beneficio siano oggettivamente a favore del fondo e non (soltanto) della persona del proprietario.

            Sulla base di questi principi la giurisprudenza riteneva che il parcheggiare la propria vettura nell’area del vicino comportasse una comodità per il proprietario del mezzo, ma non uno specifico beneficio per il fondo del medesimo. Da ciò derivava l’inesistenza della servitù di parcheggio, con conseguente impossibilità di usucapirla e di acquistarla tramite contratto.

            La Corte di Cassazione, tornata ad occuparsi della questione con la recentissima sentenza n. 16698/2017, ha però rivisto le precedenti conclusioni cui era giunta. La premessa da cui prende le mosse la Suprema Corte è la considerazione per cui le precedenti decisioni si sono sempre limitate ad analizzare il caso concreto, trascurando tuttavia che lo schema legale della servitù è molto ampio e generico, sicché i privati, nella loro autonomia, possono “stabilire il contenuto del vantaggio per il fondo dominante, cui corrisponda il peso a carico del fondo servente”.

            Riconosciuta, per la prima volta, la configurabilità in astratto della servitù di parcheggio, la Suprema Corte è passata poi ad interrogarsi sugli elementi costitutivi di tale diritto.

            Come anticipato, per potersi parlare di servitù, è necessario un legame tra due fondi, in cui il primo si avvantaggi di una qualche utilità fornita dal secondo. Nondimeno, tale beneficio non deve essere concesso ad uno o più soggetti, ma deve essere ottenibile da chiunque possa diventare proprietario del fondo dominante. In tal senso, la Cassazione ha osservato che è possibile individuare un’utilità per il fondo anche con riferimento alla possibilità di parcheggio dell’auto sul fondo altrui, poiché esso può risolversi in un vantaggio a favore del primo fondo (quello dominante) inteso come possibilità di sua migliore utilizzazione. La questione deve essere risolta guardando il singolo caso concreto, ossia valutando se sussista un accordo o una situazione che comporti, contestualmente, un vantaggio a favore di un fondo e una limitazione a carico dell’altro fondo, in maniera tendenzialmente perpetua. Qualora sia possibile individuare una simile situazione, sarà pertanto possibile ritenere l’esistenza di una servitù di parcheggio.

            Con la pronuncia in commento, dunque, la Cassazione fa un importante passo in avanti, affermando, per la prima volta che la disciplina dettata dal Codice Civile non preclude in assoluto la costituzione di una servitù di parcheggio. Ciò non significa, tuttavia, affermarne la configurabilità in ogni caso, essendo il giudice di merito tenuto a verificare in concreto il titolo e la situazione oggetto del giudizio, per valutare se sussistano i requisiti propri per la concreta configurazione del diritto in discorso.

            Pertanto, da oggi sarà astrattamente possibile concludere accordi costitutivi di una servitù di parcheggio, al fine di concedere la possibilità di parcheggio su un fondo (fondo servente) in favore di un altro fondo (fondo dominante). Inoltre, chi abbia utilizzato per almeno vent’anni un’area di proprietà altrui per parcheggiare il proprio veicolo, ricorrendone le condizioni, potrà usucapire tale diritto e, in questo modo, assicurare tale vantaggio al proprio fondo in maniera tendenzialmente perpetua, a prescindere dalla volontà del proprietario dell’area.

Avv. Pierluca Broccoli – Consulente legale Confabitare

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