L’art. 2. Comma 1 lettera b) Del D.lgs. 504/92, definisce cosa s’intende per area fabbricabile, testualmente recita: << b) per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità ………. Il comune, su richiesta del contribuente, attesta se un’area sita nel proprio territorio è fabbricabile in base ai criteri stabiliti dalla presente lettera;>>.

Lo stesso decreto al comma 1 dell’art. 5 stabilisce la base imponibile ai fini IMU ex ICI, ossia “il valore degli immobili” di cui al comma 2 dell’articolo 1. Il comma 5 dello stesso articolo definisce cosa si in tende per valore, quando deve essere determinato e quali sono i parameri da tenere in considerazione, “…… il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.”

Dopo questa breve premessa di analisi del decreto, la domanda sorge spontanea: chi determina il valore delle aree edificabili ai fini IMU? La norma non lo specifica.

L’art. 4 del D.lgs. 504/92 identifica nel Comune il soggetto attivo dell’imposta, il quale si deve occupare della liquidazione, accertamento e riscossione della stessa sugli immobili che insistono interamente o prevalentemente sul proprio territorio. Liquidare, nel caso di specie, significa determinare il valore reale di un diritto, quantificarlo in termini monetari su cui applicare le percentuali previste per il calcolo dell’imposta.

Di fatto, i comuni in occasione della stesura del regolamento finalizzato alla gestione dell’imposta redigono delle tabelle in cui stabiliscono dei valori da attribuire alle zone omogenee. Le metodologie e i criteri per la determinazione degli anzidetti valori, generalmente, non sono riportati da nessuna parte. Mentre tutte le amministrazioni, invece specificano da qualche parte negli atti prodotti, il trafiletto: “ i valori determinati hanno valore presunto” , “ i valori indicati hanno lo scopo di limitare gli accertamenti da parte dell’ente”, “ i valori cosi determinati hanno carattere di minimo indirizzo per l’attività di verifica per l’ufficio …” e così via.

In sintesi non esiste una banca dati di valori cui il comune fa riferimento per la “liquidazione “ dell’imposta ma solo ed esclusivamente strumenti di accertamento.

Strumenti che, utilizzati come leva per incutere pressione psicologica, portano il cittadino ad allinearsi ai valori che sono ben diversi, dai “valori venali in comune commercio” cui fa riferimento il decreto.

L’art. 37 del D.P.R. 327/01 comma 4 definisce gli aspetti di carattere giuridico urbanistico (vincoli) che incidono dal punto di vista legale sulla edificabilità, aspetti che devono essere tenuti in debita considerazione nella procedura per la determinazione del valore venale di una area edificabile. Le caratteristiche dell’edificabilità di fatto, richiamata nel comma 5 dello stesso articolo, è rimandata ad un fantomatico regolamento da emanare con decreto del Ministro delle Infrastrutture e Trasporti di cui ad oggi non si hanno notizie.

Analizzando i contenuti normativi del D.lgs. 504/02 e quelli del TUE, riferiti ai terreni edificabili, si osserva che entrambi utilizzano gli stessi parametri per determinare il valore venale. Gli stessi, stabiliscono inoltre, che il valore venale è l’elemento base sia per determinare l’imponibile ai fini IMU, sia nel campo degli espropri per la determinazione delle varie indennità (esproprio, asservimento, occupazione).

Di conseguenza si può affermare che il valore venale sia il punto di convergenza, sotto il profilo legislativo, tra il D.lgs. 504/92 e il DPR 327/01.

Il TUE prevede che l’autorità espropriante, avvalendosi degli “uffici degli enti locali, dell’ufficio tecnico erariale o della commissione provinciale prevista dall’articolo 41” determina l’indennità provvisoria sulla base del valore venale, come anzi detto, la notifica all’espropriato, se questa non viene accettata dall’espropriato, l’indennità dovrà essere rideterminata in via definitiva facendo ricorso ad una terna arbitrale oppure alla CPE ( Commissione Provinciale Espropri) competente, come previsto dalla legge.

Ne consegue che, in materia di espropri, la CPE può essere l’organo preposto per la determinazione dell’indennità provvisoria (sempre basato sul valore venare) e sicuramente è un organo preposto a trattare il contenzioso di primo grado rideterminando l’indennità in via definitiva. Ossia un Autorevole organo che opera la determinazione dei valori venali anche dei terreni edificabili.

Le CPE, organo istituzionale terzo e al di sopra delle parti istituite dall’art. 16 della L.22/10/71 n.865 a oggi attivo e operoso, sono presenti su gran parte del territorio nazionale, salvo delle realtà dormienti per questioni burocratiche.

Alla luce dell’analisi sopra argomentata, visto il contezioso che genera l’imposta IMU per mancanza di data base attendibili sui valori dei terreni edificabili;

Giacché non ci sono criteri oggettivi nella determinazione dei valori dei terreni edificabili ai fini IMU cui le Amministrazioni Comunali possano fare riferimento;

Considerato inoltre, in ogni caso il territorio di riferimento per i comuni sono i loro confini amministrativi cui sono limitati per osservare l’andamento del mercato immobiliare, spesso con pochi dati a disposizione talaltro fortemente condizionati da fenomeni che possono viziare gli stessi in quanto non vengono calmierati da una pluralità di contrattazioni sul mercato;

Considerato altresì le ingiustizie sociali cui si vedono sottoposti cittadini che possiedono dei terreni limitrofi per continuità fisica ma separati da confini amministrati il cui valore imponibile è molto diverso per la motivazione sopra detta;

Ritengo che una soluzione plausibile possa essere quella di attribuire alle CPE il compito istituzionale della determinazione dei valori dei terreni edificabili ai fini IMU.

Le CPE avendo una visione di macro-area (territorio provinciale) nel ruolo istituzionale in cui sono incardinati, potendo osservare il mercato con dati statisticamente più indicativi sicuramente potrebbero: da una parte offrire un servizio che solleva le Amministrazioni Comunali dalla responsabilità di operare con risorse e strumenti non qualificati, limitare le possibilità di generare contezioso gravando sulle casse dell’Ente; e dall’altra garantire il cittadino dall’oppressione di una reale o temuta ingiustizia sociale.

Autore: Arch. Giovanni Malara _ presidente CNCPE

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