Il Prestito ipotecario vitalizio come valida alternativa alla vendita della nuda proprietà

Il Prestito ipotecario vitalizio come valida alternativa alla vendita della nuda proprietà. Obiettivo comune è quello di consentire alle persone anziane in difficoltà di reperire liquidità, ma il primo strumento garantisce maggiori garanzie e interessanti agevolazioni fiscali. Quella del prestito ipotecario vitalizio è in realtà una possibilità già prevista nel nostro ordinamento fin dal 2005 (art. 11-quaterdecies, comma 12, del decreto legge n. 203/2005), ma che ha riscontrato uno scarso successo pratico. Il Legislatore ha quindi inteso rilanciare detto istituto, provando a correggerne alcune criticità, con legge definitivamente approvata dalla Commissione Finanze e Tesoro del Senato, in sede deliberante, lo scorso 19 marzo e al momento in cui si scrive in attesa di essere pubblicata in Gazzetta Ufficiale (per la sua concreta applicazione sarà però necessario attendere un decreto ministeriale attuativo).

Come evidenziato nelle scorse settimane da Confabitare con un proprio comunicato stampa, nel corso del 2014 si è registrato un vero e proprio boom della vendita di immobili in nuda proprietà, con un aumento del 20% rispetto all’anno precedente (si veda la relativa tabella). In tutta Italia ben 97 mila anziani hanno scelto questa formula, soprattutto nelle grandi città, per procurarsi la liquidità necessaria a continuare a vivere o ad aiutare i propri cari, conservando la disponibilità del proprio immobile. Le criticità di questa formula sono però note: il proprietario dell’immobile deve cedere ad altri la c.d. nuda proprietà, riservandosi il mero diritto di godere del bene fino alla fine dei suoi giorni (usufrutto).

Con il prestito vitalizio ipotecario si può invece ottenere il medesimo risultato (ovvero una certa liquidità) con l’assunzione di obblighi meno pesanti e lasciando agli eredi la scelta sul da farsi. Ma di cosa si tratta esattamente?

Il prestito vitalizio ipotecario è una particolare forma di finanziamento senza rate, concesso da istituti di credito o intermediari finanziari e destinata a persone avanti con gli anni e proprietarie di un immobile. Il prestito è assistito da un’ipoteca di primo grado sull’immobile di proprietà a favore dell’ente erogante e prevede generalmente che non ci sia alcun obbligo di rimborso, nemmeno degli interessi, fino alla morte del contraente o, nel caso di coniugi, di quello più longevo. L’importo del prestito oscilla in genere tra il 15% e il 50% del valore dell’immobile, in base alle condizioni soggettive del proprietario e al valore dell’immobile. Il rimborso, quindi, comprensivo della capitalizzazione di spese e interessi, si pone a carico degli eredi (per questo motivo detto strumento è chiamato anche mutuo inverso). L’immobile interessato dall’ipoteca non può però essere venduto né affittato, non può essere soggetto a trasformazioni e deve essere conservato in buono stato, tanto che in genere il finanziatore richiede l’invio di una relazione annuale sulle condizioni del medesimo.

Quindi, come è evidente, rispetto alla vendita della nuda proprietà, il prestito vitalizio ipotecario presenta il vantaggio di permettere agli eredi di non perdere l’immobile di famiglia, pagando al creditore il capitale finanziato con l’aggiunta degli interessi maturati. L’erede, ove non abbia a disposizione la somma necessaria al riscatto, può infatti provvedere da sé a venderlo, in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si perfezioni entro 12 mesi dal conferimento del bene. A tutela dell’erede si prevede che l’importo del debito residuo non possa comunque superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute e che, in caso contrario, possa ovviamente beneficiare del ricavato. A tutela del terzo acquirente, invece, si dispone l’inefficacia nei suoi confronti delle domande giudiziali opponibili alla vendita.

La legge recentemente licenziata in via definitiva dal Senato ha, come detto, lo scopo di risolvere alcuni punti critici del prestito vitalizio ipotecario. La prima novità del nuovo testo normativo è che l’età per poter accedere al finanziamento scende dai 65 ai 60 anni. Si prevede anche che il debitore medesimo possa rientrare nel possesso dell’immobile con un piano di ammortamento graduale (in caso di rimborso anticipato del mutuo il creditore potrà però applicare delle penali). Gli enti creditori potranno quindi richiedere il rimborso del finanziamento con gli interessi anche in casi diversi dalla morte del soggetto debitore, ovvero se vengano trasferiti diritti reali o di godimento sull’immobile, se il debitore abbia costituito altre ipoteche sul medesimo o abbia compiuto atti che ne riducono significativamente il valore o se questi abbia scelto di estinguere anticipatamente il debito ma risulti in ritardo con il pagamento delle rate (per almeno sette volte, anche non consecutive). E’ stato quindi chiarito che a questo strumento finanziario si applicano le agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine e cioè l’esenzione dalle imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative, grazie al versamento di un’imposta sostitutiva (0,25% dell’ammontare complessivo dei finanziamenti agevolati erogati, che passano al 2% se non riferite a prima casa e relative pertinenze).

IN AUMENTO IL RICORSO ALLA VENDITA DELLA NUDA PROPRIETA’
Anno 2014 rispetto al 2013

CITTA’ AUMENTO %
BOLOGNA 36%
ROMA 33,5%
TORINO 32%
MILANO 30,9%
FIRENZE 29,8%
GENOVA 28%
PADOVA 26,4%
VENEZIA 26%
NAPOLI 23,8%
CATANIA 23%
PALERMO 22,5 %
CAGLIARI 21,7%
BARI 17%

Autore: Avv. Gianfranco Di Rago

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