Il comodato di casa familiare

Tra le maggiori problematiche affrontate da una coppia con prole dopo il fallimento del loro progetto di vita familiare vi è sicuramente quella relativa al godimento della dimora in cui vivono.

Il tema dell’assegnazione della casa familiare ha occupato non poco dottrina e giurisprudenza, chiamate a dipanare il complesso intreccio di interessi personali e patrimoniali coinvolti in tali vicende che, sempre più spesso, riguardano anche i terzi proprietari degli immobili in cui i coniugi o i semplici conviventi hanno deciso di stabilire la propria dimora. Prevista dalla legge ma sfornita di una definizione normativa, deve intendersi per casa familiare quell’immobile in cui i conviventi (sposati o semplicemente di fatto) abbiano o intendano costituire la sede primaria della compagine familiare.

Ove i coniugi siano anche genitori, la casa familiare diventa il principale strumento per soddisfare le esigenze dei figli, in quanto si inscrive nell’ambito dell’obbligo di mantenimento che grava su padre e madre. L’ambiente domestico viene quindi considerato quale centro di affetti, interessi e consuetudini di vita, che contribuisce in misura fondamentale alla formazione armonica della personalità della prole.

L’individuazione della casa familiare è di centrale importanza nel caso di separazione della coppia. Infatti, a norma dell’art. 337 sexies del codice civile, il godimento della casa familiare è attribuito tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei figli, al fine di permettere a questi di conservare l’habitat domestico anche dopo la separazione dei genitori.
Orbene, è pacifico che ogni coppia abbia facoltà di fondare il proprio progetto di vita familiare su una soluzione abitativa che può essere caratterizzata da un diverso grado di stabilità. La casa familiare può essere di proprietà di uno o entrambi i conviventi, essere oggetto di contratto di locazione o essere stata concessa in comodato da un genitore o un parente di uno dei membri della coppia. La destinazione a casa familiare è la medesima in tutte le situazioni sopra indicate.

Tuttavia, i diritti vantati dai terzi proprietari dell’immobile destinato a casa familiare incidono in maniera differente. Ad esempio, nel caso in cui la casa familiare sia condotta in locazione, il diritto dei figli alla conservazione del suddetto habitat domestico è riconosciuto e garantito solo fino alla scadenza naturale del contratto: qualora il proprietario eserciti la propria facoltà di disdetta nelle forme di legge, ovvero scaduto il termine previsto dal contratto di locazione, il diritto dei figli alla conservazione dell’ambiente domestico cede il passo a quello del proprietario dell’immobile di tornarne in possesso. Dunque, nessuna rilevanza assume la destinazione dell’immobile a casa familiare dopo la cessazione del contratto.

Diversa la situazione del proprietario dell’immobile nel caso in cui la casa familiare sia stata concessa in comodato alla coppia per soddisfare esigenze familiari. Occorre, a questo punto, ricordare che il comodato è il contratto con cui una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile affinché se ne serva per un periodo o un uso determinato. La parte che ha ricevuto il bene è obbligata a restituirla allo scadere del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servita in conformità all’uso previsto dal contratto. Nel caso in cui nessun termine venga previsto dalle parti, il comodato deve ritenersi “precario” e chi ha ricevuto la cosa è tenuto a restituirla a semplice richiesta del proprietario. Pertanto, nessun problema si pone nel caso in cui nel comodato di casa familiare sia stato espressamente previsto un termine finale: come nella locazione, scaduto il termine finale il proprietario potrà tornare in possesso dell’immobile.

Decisamente più complesso dal punto di vista pratico il caso in cui detto termine non sia stato convenuto dalle parti: se l’immobile è concesso in comodato per soddisfare le esigenze abitative di un nucleo familiare già formato o in via di formazione, tale specifica destinazione d’uso è incompatibile con un godimento contrassegnato dalla provvisorietà e dall’incertezza, che caratterizzano il comodato “precario”. Pertanto, come confermato dalla più recente giurisprudenza (Cass. Civ. SS.UU. n. 20448/14), la particolare finalità di casa familiare impressa all’immobile senza espressa determinazione di limiti di durata comporta necessariamente una natura non precaria del comodato stesso. In sostanza, la giurisprudenza ritiene che la destinazione a casa familiare conferisca un termine implicito all’uso dell’immobile e, pertanto, il comodato giunga a termine solo con la cessazione delle esigenze familiari.

Le conseguenze di tale interpretazione sono oltremodo gravose per il proprietario/comodante: infatti, quest’ultimo può tornare in possesso dell’immobile adibito a casa familiare solo nel momento in cui non vi siano più le esigenze per cui è stato concesso in comodato, oppure nel caso in cui sopravvenga un urgente e imprevedibile bisogno del proprietario del proprietario di tornare in possesso dell’immobile stesso.
In conclusione, occorrerà che i proprietari prestino particolare attenzione nel caso in cui intendano concedere in comodato un proprio immobile a una coppia che abbia intenzione di adibirlo a propria casa familiare, quantomeno prevedendo espressamente all’interno del contratto un termine finale, in modo da limitare possibili future ragioni di conflitto.

Autore: Avv. Pierluca Broccoli – Consulente legale Confabitare

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