Danni da infiltrazioni: responsabilità del condominio e risarcibilità del danno esistenziale

Frequenti sono i contrasti, anche aspri, originati dalle infiltrazioni d’acqua causate da tubature condominiali o da percolazioni scaturenti dalle parti comuni – quali ad esempio il lastrico solare o le aree sovrastanti le autorimesse interrate – che danneggiano in maniera più o meno grave le unità immobiliari di proprietà individuale.

E’ bene evidenziare che il Condominio è responsabile dei danni causati dalle cose e dai servizi comuni.  La norma cui fare riferimento in simili situazioni è l’art. 2051 c.c. che recita:  “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia,salvo che provi il caso fortuito”. Il Condominio è infatti il custode dei beni e degli impianti comuni e, per tale ragione, è responsabile dei danni che da essi derivino. La responsabilità sarà esclusa solo se il danno è imputabile al caso fortuito,  inteso come fatto esterno idoneo ad interrompere il rapporto di causalità tra la cosa in custodia e il danno venutosi a creare; il caso fortuito, per essere tale, deve poi avere carattere di imprevedibilità e di incontrollabilità.

In materia di responsabilità civile per i danni cagionati da cosa in custodia la fattispecie prevista dall’art.2051 c.c. configura quindi un’ipotesi di responsabilità oggettiva.  Per l’applicabilità di questo di tipo di responsabilità in capo al Condominio è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo – ad esempio il lastrico solare mal impermeabilizzato o deteriorato che causa percolazioni di acqua piovana negli appartamenti sottostanti – e senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza

Il proprietario dell’immobile  danneggiato da infiltrazioni potrà quindi ottenere il risarcimento provando  il danno,  il nesso tra danno e cosa che lo ha generato e il rapporto di custodia. Si determina in questo caso un’inversione dell’onere della prova: sarà il Condominio, per liberarsi da responsabilità, a dover dimostrare l’esistenza di un fattore esterno idoneo ad escludere la relazione causale tra il danno lamentato e il bene condominiale che lo ha provocato.
A tal fine è opportuno sottolineare che, in linea di massima, le carenze o i difetti di manutenzione, al pari di quelli di costruzione,  non rappresentano caso fortuito, escludente la responsabilità della custodia ma, anzi, possono costituire fondamento giustificativo dell’obbligazione risarcitoria.

Merita qualche considerazione, infine, una recente pronuncia del tribunale di Firenze, che ha condannato al risarcimento del danno non patrimoniale un Condominio chiamato ad attivarsi per la ristrutturazione del tetto di un immobile al fine di  impedire le continue infiltrazioni di acqua piovana nell’appartamento sottostante, protrattesi per molti anni. Con la  sentenza n. 147/ 2011 il Tribunale fiorentino ha condannato il Condominio a risarcire alla danneggiata non soli i danni patrimoniali subiti, ma anche quelli non patrimoniali. La motivazione addotta dal tribunale è di notevole interesse in quanto amplia in maniera sensibile la tutela apprestata ai singoli condomini.

Pacifica l’obbligazione risarcitoria dei danni materiali, la pronuncia dimostra infatti come anche in tale ambito cominci a diffondersi il  cosiddetto danno esistenziale, inteso come pregiudizio oggettivamente accertabile (e non già solo emotivo o interiore) che altera le abitudini del soggetto danneggiato e i suoi assetti relazionali. Il danno esistenziale non implica una sofferenza o un dolore ma un peggioramento della qualità della vita. Come tale, assurge a nuova e autonoma categoria di danno alla persona che merita di essere risarcito.

Il giudice ha negato la risarcibilità di danni attinenti la  sfera del diritto alla salute (c.d. danno biologico) in mancanza di precisa dimostrazione della lesione dell’integrità psicofisica. Così come non ha riconosciuto la risarcibilità dei meri disagi alla vita di relazione. Il Tribunale ha invece stabilito la risarcibilità del danno non patrimoniale correlato alla lesione del diritto di proprietà, quale diritto costituzionalmente riconosciuto alla persona. In altri termini il giudice ha determinato che la ripetuta presenza di infiltrazioni ha sensibilmente compresso il diritto di proprietà del singolo condomino.

Autore: avv. William Carboni – Consulente legale Confabitare

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