Convegno 11 Febbraio 2016 a Reggio Calabria

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Con le motivazioni indicate e fortemente sostenuto da tutta l’Amministrazione Provinciale di Reggio Calabria,  con la preziosa collaborazione di tutti ci componenti  della  CPE che presiedo e in partenariato con Confabitare, in collaborazione con l’ordine degli Architetti di Reggio Calabria e con il patrocinino dell’Ordine degli Agronomi, Agrotecnici, Geometri ed il patrocinio del laboratorio LABOREST dell’Università Mediterranea di Reggio Calabria, è stato realizzato quindi un evento nazionale avente come tema principale “IL FUTURO DELLE CC.PP.EE. DOPO IL DECRETO DELRIO”, in seno al quale sono stati trattati anche gli argomenti dell’occupazione illegittima, alla luce della normativa vigente, e dell’utilizzo dei VAM dopo la sentenza della Corte Costituzionale n.181/2011.

L’ 11 febbraio scorso quindi, si è concretizzato il tutto e nella suggestiva cornice della Sala Conferenze del Palazzo Storico della Provincia di Reggio Calabria, si è svolto il 1° Convegno Nazionale in tema di espropri.

Nel corso della mia intensa attività professionale, che svolgo ormai da diversi anni, e di quella istituzionale che svolgo da un tempo relativamente breve, ho avuto modo di trattare la tematica degli espropri da più punti di vista.

Ciò mi ha consentito di apprezzare molte sfumature e sfaccettature attinenti a questo particolare settore, alcune delle quali, a volte, si trasformano in quelle velate criticità che in parte rendono il mondo degli espropri articolato e complesso.

La mia esperienza personale nel settore è cominciata sin dai primi anni di attività professionale, quindi da oltre un ventennio, nel corso dei quali ho lavorato come progettista di opere pubbliche o di pubblica utilità. In questo contesto ho avuto modo di approcciarmi agli espropri sotto diversi aspetti, sia tecnici che amministrativi, dalla dichiarazione di pubblica utilità all’apposizione del vincolo preordinato all’esproprio, dalla redazione dei piani particellari al calcolo delle relative indennità provvisorie. In questo ambito ho avuto modo quindi di affinare la conoscenza delle discipline estimative stesse, prestando la mia attività sia come perito per gli Istituti di Credito sia come CTU o componente di Terne Arbitrali per i Tribunali. Ho avuto modo inoltre di entrare direttamente nel vivo delle procedure espropriative eseguendo materialmente le stesse per conto di importanti Enti.

Dal 2013 infine presiedo la Commissione Provinciale Espropri di Reggio Calabria e dal 2015 inoltre, ricopro la carica di Vice Presidente nel Coordinamento delle Commissioni Provinciali Espropri  sul territorio nazionale.

Ampiamente stimolato da quanto sinora esposto, è nata quindi in me l’idea di organizzare un incontro, successivamente trasformatosi in un evento di portata nazionale, che potesse  dare delle risposte concrete a tutti gli addetti ai lavori e a tutte le figure coinvolte da questa realtà, poco conosciuta e per questo guardata da sempre con forti sospetti e ataviche paure. Pertanto, una volta rimboccate le maniche mi sono messo subito all’opera per concretizzare il tutto,…. e così è stato!

Con le motivazioni indicate e fortemente sostenuto da tutta l’Amministrazione Provinciale di Reggio Calabria,  con la preziosa collaborazione di tutti ci componenti  della  CPE che presiedo e in partenariato con Confabitare, in collaborazione con l’ordine degli Architetti di Reggio Calabria e con il patrocinino dell’Ordine degli Agronomi, Agrotecnici, Geometri ed il patrocinio del laboratorio LABOREST dell’Università Mediterranea di Reggio Calabria, è stato realizzato quindi un evento nazionale avente come tema principale “IL FUTURO DELLE CC.PP.EE. DOPO IL DECRETO DELRIO”, in seno al quale sono stati trattati anche gli argomenti dell’occupazione illegittima, alla luce della normativa vigente, e dell’utilizzo dei VAM dopo la sentenza della Corte Costituzionale n.181/2011.

L’ 11 febbraio scorso quindi, si è concretizzato il tutto e nella suggestiva cornice della Sala Conferenze del Palazzo Storico della Provincia di Reggio Calabria, si è svolto il 1° Convegno Nazionale in tema di espropri.

Gli interventi di autorevoli relatori, programmati su un filo conduttore incisivo e trasversale, hanno fatto molta chiarezza su tanti argomenti sia di carattere generale che particolare. Argomenti ampiamente e brillantemente illustrati anche con esempi pratici dai diversi professionisti intervenuti, i quali lavorano quotidianamente in settori specifici del mondo degli espropri. Il cerchio si è chiuso, a completamento dei lavori, dando voce anche a chi “subisce” direttamente le procedure d’esproprio, ovvero ai proprietari immobiliari, ampliamente tutelati e rappresentati dal presidente  di Confabitare, Alberto Zanni e dal suo team di esperti.

Tra i numerosi uditori presenti in sala oltre ai componenti di diverse Commissioni Provinciali Espropri, erano presenti i rappresentanti dei maggiori Enti Esproprianti, alcuni provenienti da diverse Regioni d’Italia, quali, Lazio, Puglia, Umbria, Sicilia e Calabria.

Il folto pubblico presente in sala infatti, a parte i funzionari ed i rappresentanti istituzionali di Provincie, Regioni, Comuni, Ferrovie dello Stato e Ferrovie private, Anas, Snam Gas, Enel, Sovrintendenze Archeologiche, Beni Culturali e Consorzi di Bonifica, era composto da numerosi professionisti interessati alla materia, quali Architetti, Agronomi, Agrotecnici e Geometri ed inoltre da alcune associazioni di categoria quali, Coldiretti, CIA e UIC.

Tutto ciò ha dato vita ad un ampio dibattito che, come da programma, si è protratto per l’intera giornata, alimentato nel corso della stessa da numerose domande provenienti da una platea qualificata, presente ed attenta sino alla fine dei lavori. Dibattito che si è rivelato come una vera e propria “cartina al tornasole” e che ha confermato la necessità, sempre più pressante, di un momento di confronto sul tema degli espropri, sia tra le varie categorie sia tra attori e addetti ai lavori.

I relatori del convegno, autorevoli esperti in materia, con i loro interventi approfonditi ed esaustivi hanno letteralmente estasiato ed entusiasmato gli uditori, i quali, visto l’interesse degli argomenti, hanno seguito il dibattito con interesse sempre più crescente sino  alla fine del meeting.

Durante il convegno infatti, grazie ai chiarissimi relatori che si sono succeduti al microfono e che hanno saputo tenere viva l’attenzione del pubblico con gli argomenti trattati, non vi è stato alcun calo di attenzione né possibili e preventivabili momenti di noia o motivi di distrazione.

L’avvio dei lavori è stato affidato al dott. Paolo Loro, Direttore di Espropri Online ed editore e autore dell’Ova, che in qualità di esperto del settore rappresenta una autorevole fonte di informazione scientifica in materia tanto da essere citato in varie sentenze di procedimenti giudiziari.  Con il suo intervento il dott. Loro ha fatto una chiara sintesi della procedura espropriativa alla luce della vigente leggi, in virtù dei principi storici che hanno consolidato l’ampia  giurisprudenza in materia.

La dottoressa Alba Stillittano, coordinatrice  dell’Ufficio Espropri di Roma Capitale, esperta del settore e fortemente impegnata in un Ente di per se gravato da una intensa attività lavorativa e nel quale converge un’ampia casistica in tema di espropri. Casistica che a volte, viste le caratteristiche storico culturali e le emergenze archeologiche che caratterizzano Roma Città Capitale, può diventare molto rara se non addirittura unica.

Con esempi pratici e con la chiarezza di chi nel quotidiano opera in prima persona, la dottoressa Stillittano, ha saputo trasferire alla platea ed agli uditori le peculiarità del fenomeno dell’occupazione illegittima e il funzionamento dell’art. 42 bis del DPR 327/01, strumento che ad oggi fornisce agli Enti la possibilità  di “sanare” le irregolarità che viziano un numero notevole di interventi pubblici a danno della proprietà privata.

I lavori mattutini del convegno si sono conclusi con il prezioso intervento della dottoressa Margherita Denisi, Conservatore dei Registri Immobiliari di Reggio Calabria.  L’intervento è stato chiaro, istruttivo e molto gradito dagli uditori in quanto, anche se quello delle Conservatorie rappresenta un ambito quasi riservato a notai e giuristi,  l’esproprio  o l’acquisizione ai sensi del 42 bis porta ad operare in questi Uffici anche professionisti diversi da quelle appena indicati, portati per ciò a svolgere e completare le procedure  di trascrizione e voltura dei beni espropriati.

L’ing. Antonio Iovine, Direttore dell’Osservatorio dei Valori Agricoli, membro della CPE di Roma, già dirigente dell’Agenzia del Territorio e membro della Commissione Censuaria Centrale, ha illustrato la nascita dei VAM sin dalle loro origini, ovvero dalla loro istituzione per legge nel 1958. Nella puntuale  descrizione  dei valori agricoli medi, della loro redazione e  dell’importanza che gli stessi  hanno avuto negli  anni. Nel corso dell’intervento non sono state tralasciate dall’ing. Iovine, le criticità emerse a causa della rigida impostazione delle Regioni Agrarie definite dalla legge istitutiva che ad ogni modo, non ha previsto la naturale evoluzione socio economica del territorio, sia  in termini di uso dei suoli che nell’introduzione di nuove tecnologie agrarie che hanno determinato il superamento di alcuni limiti fisici dei territori stessi.

Una panoramica così ampia e ricca di contenuti quindi, ha messo a nudo le numerose criticità emerse in tante città italiane, e contestualmente ha fornito la certezza che la nuova strada intrapresa dalla CPE di Reggio Calabria è quella giusta per dare una svolta ed allineare così i VAM agli effettivi Valori di Mercato.

Per la redazione dei VAM riferiti al 2015 infatti, la CPE che presiedo ha messo in atto una campagna di rilevamento dati sui valori dei terreni agricoli coinvolgendo diversi Enti ed Istituzioni, quali ad esempio l’Istituto Nazionale Di Economia Agraria, i Comuni, le Province, gli Enti esproprianti, le associazioni di categoria e i liberi professionisti, ha elaborato i dati raccolti illustrandone successivamente i risultati ottenuti in una seduta di lavoro tenutasi extra sede e aperta anche ai non addetti ai lavori.

Insieme ai rappresentanti istituzionali della Provincia e dei Comuni infatti, l’invito alla seduta è stato rivolto anche agli Ordini Professionali, alle Associazioni di Categoria e a tutti gli Operatori del Settore Immobiliare della Provincia di Reggio Calabria.

L’inconsueta riunione, fortemente voluta dal sottoscritto e probabilmente la prima nel suo genere, si è svolta in data 11 dicembre ultimo sorso,  negli accoglienti locali della Sala Biblioteca dell’Amministrazione Provinciale di Reggio Calabria, che nella loro elegante imponenza hanno contribuito a sancire l’importanza e la straordinarietà dell’evento culturale.

L’Ordine del Giorno dei lavori infatti, è stato impostato come una normale “riunione” della CPE e prevedeva lo studio per l’approvazione dei Valori Agricoli Medi per l’Anno 2015, ovvero, l’illustrazione sul metodo di raccolta dei dati occorrenti e dei risultati ottenuti con l’elaborazione degli stessi.

Ma la vera novità, che ha trasformato la normale attività della CPE quasi in una “conferenza di servizi”, consiste proprio nel nuovo metodo di raccolta dei dati da utilizzare per la definizione dei VAM.

A tutti in primo luogo è stata chiesta la raccolta e l’invio dei dati e dei valori, a vario titolo in loro possesso, relativi a terreni agricoli e/o edificabili, in modo tale da creare una banca dati di riferimento più attinente  all’andamento reale del mercato immobiliare.

La necessità di creare un borsino, o ancor meglio, un “Osservatorio” di valori più rispondente alla realtà del mercato degli immobili e quindi di valori più prossimi ai reali valori di mercato, nasce a seguito della declaratoria di incostituzionalità pronunciata dalla Corte Costituzionale con la sentenza N. 181/2011, a seguito della quale i VAM, sino allora utilizzati in maniera univoca per tutti i tipi di esproprio, non possono più essere utilizzati per determinare le indennità di esproprio.

Per il calcolo dell’indennità dei beni espropriati infatti, dopo la Sentenza n. 181/2011, le CPE sono tenute ad individuare il “Valore di Mercato” delle singole colture, riferito naturalmente all’ambito territoriale ove si concretizza l’avvenimento. Colture e Valori che viceversa, come fatto notare nel corso della riunione, sono ancora legati ai confini territoriali individuati dalle Regioni Agrarie istituite nella notte dei tempi.

Tale suddivisione geomorfologica, riferita chiaramente alle colture produttive e alle diverse tipologie di aziende agricole individuabili all’epoca, al giorno d’oggi si presenta ormai desueta e comunque non più rispondente alle effettive condizioni dell’attuale mercato immobiliare.

La situazione di ristagno evidenziata aggrava notevolmente il compito e i lavori delle CPE, che pur nell’incertezza legata al futuro delle stesse, continuano ad operare tra numerose difficoltà e tempi ristretti.

Alla luce di tutto ciò, l’iniziativa che ho proposto  si è  rivelata  un vero e proprio faro nella nebbia e la augurata realizzazione di un Osservatorio dei Valori Agricoli e dei Suoli Edificabili, con il coinvolgimento degli Enti e degli Operatori del settore,  potrebbe rappresentare  la pietra miliare nella costituzione di una Banca Dati attendibile e rispondente allo scopo e alle funzioni per cui le Commissioni Espropri sono state costituite.

L’Ing. Iovine, intervenuto in videoconferenza per l’occasione già all’11 dicembre u.s.,  ben conoscendo le problematiche connesse all’approvazione dei VAM e quelle nate con il passaggio di funzioni delle CPE dalla Regione alle Provincie, plaude nettamente all’iniziativa della Commissione di Reggio Calabria e conferma che tale operazione assume effettivamente le vesti di un “Progetto Pilota” destinato ad aprire ed avviare un nuovo cammino per tutte le CPE.

I lavori della Commissione sono proseguiti con l’illustrazione dei risultati ottenuti dall’elaborazione dei dati pervenuti e con i diversi interventi da parte degli astanti in qualità di rappresentanti degli Enti, degli Ordini Professionali e delle Associazioni di Categoria.

Il convegno dell’11 febbraio u.s., è stato un momento molto importante per la CPE di Reggio Calabria, ma è da ritenere solo un momento conclusivo di un primo percorso a tappe che vede la presentazione dei VAM  come il frutto di approfondite analisi di dati e tendenze di fenomeni agrari reali, elementi indispensabili sia per  costruire uno strumento importante come I VAM, sia per dimostrare che vi è la necessità di ridisegnare, rideterminare, le ragione agrarie e soprattutto che il lavoro svolto dalle CPE è un servizio indispensabile per il cittadino e per gli enti.

A seguire l’intervento dell’arch. Valerio Racca, presidente dell’Osservatorio dei Mercati  Immobiliari di Confabitare, ha testimoniato ancora una volta  il ristagno del mercato ed  ha evidenziato la necessità della conoscenza dei valori di mercato, utili non solo per le transazioni immobiliari, ma necessari soprattutto come elemento fondamentale ai fini  dell’imposizione fiscale in tutte le manifestazioni che interessano gli stessi.

I lavori del  convegno sono giunti a termine con la testimonianza del presidente Zanni Di Confabitare,  che ha assistito con entusiasmo alle relazioni tematiche che hanno evidenziato le criticità del sistema verso le quali l’Associazione deve attivarsi e dare il proprio contributo per risolverle. Ciò in quanto è risaputo che gran parte delle criticità emerse vanno a gravare sulle tasche dei proprietari immobiliari. Tanti proprietari di immobili infatti risultano vittime di occupazioni illegittime, illegalità perpetrate da Enti esproprianti che sotto la bandiera della pubblica utilità hanno sacrificato la proprietà privata dei cittadini.  La mancanza di banche dati di valori immobiliari  attendibili ha fatto si che amministrazioni poco attente utilizzano dei valori esagerati nati magari come valori imponibili ai fini fiscali, quindi senza nessuna attinenza con i prezzi di mercato.  Le problematiche che attanagliano le CPE ne limitano o annullano il funzionamento, vanno a  discapito del cittadino che non ha modo di vedere tutelati i propri diritti attraverso un equo indennizzo in caso di esproprio vedendosi costretto suo malgrado ad intraprendere costose linee di difesa legale aderendo alle terne arbitrali.

Il costruttivo dibattito istauratosi infine tra i relatori ed una platea “assetata” di informazioni a riguardo, è stata la vera e propria “cartina al tornasole” che ha confermato, se mai ci fosse stato bisogno, che una materia complessa come quella espropriativa, ha un impellente necessità di ulteriori e maggiori momenti di  confronto  tra i vari attori che agiscono a vario titolo sulla stessa.

Il mio doveroso augurio pertanto, sia nelle vesti di Presidente di una Commissione Espropri sia come libero professionista appassionato alla materia,  è che tutto ciò sia solo l’inizio di numerosi e altrettanto proficui momenti di incontro in modo tale da “trasformare” il temuto “esproprio per pubblica utilità” nel più equo  e paritario “evento utile pubblico” , ovvero in un’azione si finalizzata alla pubblica utilità ma che sia utile e non dannosa anche per il proprietario del bene espropriato.

Il presidente CPE di Reggio Calabria

            Arch. Giovanni Malara

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