Contratti a canone Concordato: da Lunedì 11 marzo a Roma si cambia dopo 15 anni di stasi…

Contratti a canone Concordato: da Lunedi 11 marzo a Roma  si cambia

Dopo 15 anni di stasi, due novità in tema di Locazioni a Canone Concordato. Accade a Roma.

 Era il 2004. A Roma veniva depositato l’Accordo Territoriale per i Contratti a Canone Concordato. Passa il tempo, l’Accordo resiste. Ma ne passa troppo.

Dopo 12 anni, nel 2016 il Ministero delle Infrastrutture riunisce le organizzazioni della proprietà e degli inquilini per rinnovare la Convenzione Nazionale, come previsto dalla L. 431/98. Dopo pochi mesi, lo stesso MIT emana il D.M. 16/1/2017, che porta diverse novità rispetto alla disciplina ex ante. A questo punto cominciano, a macchia di leopardo sul territorio nazionale, i rinnovi degli Accordi Territoriali, ultimo atto della procedura.

A Roma passano ancora due anni. Finalmente, dopo ormai 15 anni di applicazione del vecchio Accordo, le organizzazioni, dopo un lungo tavolo di trattativa, con posizioni non omogenee, stipulano due Accordi Territoriali, entrambi in vigore da Lunedi 11 marzo.

Dato il gigantismo della città, la cosa non desta particolare preoccupazione. Anzi, vedute differenti possono dar luogo a crescita, a miglioramento reciproco.

 

Un primo Accordo è quello delle tradizionali sigle, tra cui CONFEDILIZIA, ARPE e CONFAPPI tra i proprietari, SUNIA e SICET tra gli inquilini. Un Accordo di tipo tradizionale, simile al precedente, con aggiunta di individuazione dell’area omogenea utilizzando di base le zone OMI, con qualche “estensione” di zona che “sconfina” nella zona vicina e qualche novità sul meccanismo di calcolo del canone, anche se privo della parte che riguarda gli Studenti Universitari.

 

E’ doveroso soffermarci sull’altro Accordo, sottoscritto da CONFABITARE e UNIONCASA per i proprietari, e da ASSOCASA per gli inquilini, con la partnership di TECNOBORSA e CNCPE – Coordinamento Nazionale Commissioni Provinciali Espropri, oltre a 2 sigle di associazioni studentesche, la VENTO DI CAMBIAMENTO – FENIX e l’ASUM.

La portata di questo tentativo di innovazione è interessante, e denota un’attenzione non usuale agli scenari, attuali e prospettici, del mercato.

Abbiamo raccolto qualche commento dal Presidente di Confabitare Roma, Dott. Eugenio Romey.

“Dopo 15 anni di applicazione del vetusto Accordo del 2004, c’era l’esigenza di adeguare al mutato scenario non solo la zonizzazione e la quotazione dei canoni, ma la disciplina stessa di questo particolare tipo di locazioni, posto che per effetto del D.M. 16/1/2017 del MIT le organizzazioni della proprietà edilizia e dell’inquilinato sono adesso chiamate ad assumersi specifiche responsabilità in merito alla compliance del Contratto, al quale sono collegate importanti agevolazioni fiscali. Questa esigenza è stata colta in pieno da Confabitare ed Unioncasa insieme ad Assocasa, attiva organizzazione dell’inquilinato, con la quale abbiamo, parallelamente, anche ottenuto una grande vittoria per i cittadini di Ostia. Avevamo infatti notato l’incongruità, nella zonizzazione dell’OMI, di considerare tutta Ostia Lido (un’area immensa con notevoli differenze dei valori locativi di mercato al suo interno) un’unica zona. Altrettanto per Ostia Antica. Una situazione non accettabile. Lavorando insieme con il Dott. Fabio Ronghi, segretario provinciale di Assocasa, abbiamo ripristinato il valore locativo e sociale delle differenti aree, dando corretti vantaggi sia agli inquilini che ai proprietari, attraverso una parcellizzazione accurata del territorio di Ostia (Antica e Lido), prima diviso semplicemente in 2 zone. Ora, con la suddivisione in 7 aree omogenee con tariffe locative veramente aderenti al tessuto edilizio e sociale attuale, abbiamo aggiornato la fotografia della realtà immobiliare di Ostia, dando maggior dignità al Municipio, ai proprietari e agli inquilini”.

L’Accordo, oltre a questa coraggiosa operazione sul fronte della zonizzazione, presenta diverse milestones:

  • individuazione dell’area omogenea a mezzo portali evoluti (la Stimatrix è disponibile ad inserire i “layers” della zonizzazione – si tratta di ben 218 aree omogenee – nel suo straordinario “forMaps”, probabilmente anche con i valori locativi previsti nell’Accordo);
  • granularità dello scoring dell’alloggio, che considera ben 47 parametri (contro i vecchi 19), di cui 37 “base” e 10 “premium”;
  • sconti per gli inquilini che prestano delle garanzie sostitutive, al posto del tradizionale deposito cauzionale (l’accordo si prefigge di ridurre la tensione abitativa dando un’alternativa interessante non solo al canone libero, ma anche agli short rents turistici);
  • calcolo della Superficie Convenzionale che tiene conto di molti parametri, tra cui la scarsità di box, posti auto e terrazze in alcune zone di pregio, nonché di casi particolari di locazione parziale, finalmente ben regolamentati;
  • riduzione del canone nel caso di prestazione di garanzie collaterali, graduate in base alla tipologia;
  • due casi di bilateralità obbligatoria, ovvero casi in cui sia il locatore sia il conduttore devono far intervenire la rispettiva organizzazione (al fine di evitare possibili contenziosi in futuro);
  • per gli Studenti Universitari, casi di recesso contrattuale specifico, requisiti dimensionali minimi degli spazi, considerazione della distanza tra l’alloggio e la sede del corso di studi per il calcolo del canone, diritto dell’associazione studentesca a ricevere l’Attestazione, ai fini del suo controllo;
  • partnership con il Coordinamento Nazionale delle Commissioni Provinciali Espropri, che interverrà nell’ambito dei procedimenti di negoziazione e conciliazione previsti dal D.M.;
  • partnership con Tecnoborsa, società consortile delle Camere di Commercio, per iniziare, come prescrive il D.M., il monitoraggio dell’applicazione dell’Accordo, alimentando il data-base dell’Osservatorio Nazionale del Mercato Immobiliare, ed aggiungendo al Listino Ufficiale del Borsino Immobiliare di Roma una sezione specifica per i Contratti a Canone Concordato;
  • come se già quanto sopra non fosse abbastanza, l’Accordo prevede (in considerazione del ruolo “pregnante” che dà luogo al riconoscimento di agevolazioni fiscali), il rilascio delle Attestazioni in forma di documento informatico a norma AgID, munite di QR Code, ed archiviate, in unicum con il relativo Contratto, presso Conservatore accreditato e/o registrate in blockchain.

Un lavoro che merita un plauso.

Sul tema del monitoraggio, il Presidente di Unioncasa, Dott. Antonio Carlo De Luca, chiarisce che esso non deve rimanere appannaggio delle sigle che hanno sottoscritto questo Accordo, ma che anzi l’idea mira all’adesione di tutte le sigle, onde poter mettere a fattor comune i dati, per creare un patrimonio informativo che tra qualche anno sarà prezioso.

Questo Accordo è un punto d’arrivo ?

“No, è un punto di partenza – dichiara Romey – di un processo ancora lungo. Il supporto di un big come Tecnoborsa è per noi un punto d’orgoglio, ma pensiamo anche agli altri piccoli player “del quotidiano”, come le agenzie immobiliari, per i quali stiamo sviluppando una procedura di calcolo, che forniremo gratuitamente. Tutto poi verrà reso fruibile sul sito www.accordoterritorialediroma.it“.

Oggi si parte.

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