Circolari con oggetto la normativa fiscale legata al settore immobiliare

Nel corso dei primi cinque mesi del 2016 l’Agenzia delle Entrate ha emanato numerose circolari che hanno avuto ad oggetto la normativa fiscale legata al settore immobiliare.

Circolare 3/E/2016.

Con la circolare 3/E del 02/03/2016 l’Agenzia delle Entrate ha dato indicazioni su alcuni dubbi in materia fiscale inerenti gli immobili.

Detrazione del 50%:

– La circolare chiarisce che la sostituzione della vasca da bagno con un’altra con sportello apribile o con un box doccia non può usufruire della detrazione del 50%in quanto trattasi di manutenzione ordinaria e non rientra nemmeno tra i lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche. La sostituzione della vasca da bagno e dei sanitari in genere può essere oggetto della detrazione del 50% solo se la si pone in essere insieme ad interventi maggiori come il rifacimento integrale degli impianti idraulici del bagno con innovazione dei materiali che comporti anche la sostituzione dei sanitari.

– La circolare fornisce anche indicazioni in merito alla determinazione della detrazione spettante in caso di interventi effettuati su una pertinenza comune a due abitazioni. L’Agenzia ribadisce che per individuare il limite di spesa su cui calcolare la detrazione è necessario tenere conto del numero delle unità immobiliari abitative servite dalla pertinenza stessa; ciò in quanto gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno un autonomo limite di spesa. Più precisamente nel caso in cui sulla pertinenza siano state complessivamente sostenute spese per Euro 100.000 e tali spese siano state ripartite tra due abitazioni ( Euro 40.000 sostenute dal proprietario dell’appartamento A ed Euro 60.000 dal proprietario dell’appartamento B), il limite massimo di spesa detraibile è pari a 96.000 Euro per ciascuna abitazione (nel caso sopra esemplificato l’intero importo della spesa sostenuta per la pretinenza comune può beneficiare della detrazione del 50%).

– Per gli interventi realizzati su parti comuni di edifici residenziali, sia ai fini della detrazione del 50% che per quella del 65%, l’Agenzia delle Entrate ha riconsiderato le proprie istruzioni fornite nella risoluzione n.74 del 27/08/2015 e nella circolare n.11 del 21/05/2014. Nello specifico è stato precisato che se il pagamento delle spese è stato effettuato mediante l’apposito bonifico bancario o postale, non è necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condomini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto. Alla luce della suddetta precisazione anche nei condomini minimi ( cioè immobili non superiori a otto condomini) senza codice fiscale, si potranno effettuare interventi edilizi e di riqualificazione energetica su parti comuni. Più precisamente per i condomini minimi non è più necessario indicare nella causale del bonifico anche il codice fiscale del condominio; i condomini potranno inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condomino che ha effettutato il relativo bonifico. In caso di controlli il condomino dovrà dimostrare che i lavori hanno riguardato le parti comuni dell’edificio e non la propria abitazione. Sarà inoltre necessario esibire a chi predisporrà la dichiarzione dei redditi un’autocertificazione che attesti la natura degli interventi effettuati e l’indicazione dei dati catastali delle unità immobiliari che fanno parte del condominio.

Analizzando la suddetta nuova interpretazione dell’Agenzia delle Entrate si può quindi affermare che l’impresa che ha eseguito l’intervento possa emettere un’unica fattura intestata al condomino che paga mentre gli altri condomini indicheranno in dichiarazione dei redditi il codice fiscale del condomino che ha eseguito i pagamenti in nome e per conto di tutti gli altri proprietari oppure in alternativa si ritiene possibile (anche se non confermato dall’amministrazione finanziaria) che l’impresa possa emettere anche tante fatture per ogni condomino, ovvero un’unica fattura intestata a tutti i condomini indicando la rispettiva quota a fronte di singoli bonifici di pagamento (uno per ciscuno dei condomini). In ogni caso la quota detraibile potrà essere solo quella corrispondente alla propria quota di proprietà. La ripartizione della spesa avverrà, in assenza di tabella millesimale, sulla base dell’accordo di ripartizione delle spese tra i proprietari.

 

Bonus mobili:

Per ottenere il bonus mobili è necessario che i lavori di ristrutturazione si configurino come inteventi di manutenzione straordinaria. Secondo l’Agenzia delle Entrate la sostituzione di una caldaia consente l’accesso al bonus mobili, a patto che la caldaia stessa garantisca risparmi energetici rispetto alla situazione preesistente.

 

Buy to rent:

– Con riferimento alla deducibilità del costo di acquisto di una casa da affittare, l’Agenzia delle Entrate specifica che il limite di 300.000 Euro costituisce l’ammontare massimo di spesa complessiva spettante al singolo contribuente nell’arco di tutto il quadriennio agevolato (2014-2017), anche nel caso in cui vengano acquistate più unità abitative. La deduzione spetta in base alla quota di proprietà, quindi se un soggetto nel 2015 ha acquistato un’abitazione in comproprietà al 50% spendendo complessivamente con l’altro acquirente 200.000 Euro, può usufruire per il 2015 della deduzione dal reddito complessivo del 20% su un importo massimo di 100.000 Euro. Se nel 2016 acquista una seconda abitazione del costo di 250.000 Euro, avrà diritto, per il 2016, alla deduzione del 20% di 200.000 Euro restando non agevolati 50.000 Euro, vale a dire sull’ammontare residuo del limite complessivo di spesa deducibile di 300.000 Euro.

– Nella circolare viene chiarita la modalità di calcolo dell’importo degli interessi passivi deducibili dipendenti da mutui contratti per l’acquisto dell’immobile da destinare alla locazione, che, in base alla normativa, non devono essere considerati nella formazione della soglia massima di spesa agevolata dei 300.000 Euro. Questa regola è stata confermata dalla circolare , la quale ha però precisato che la deduzione degli stessi interessi deve essere correlata ai limiti di spesa previsti per la deduzione del costo di acquisto dell’abitazione, considerando quindi il rapporto tra il prezzo della casa e il mutuo contratto per il suo acquisto. La base imponibile massima su cui calcolare il 20% di deduzione degli interessi va quindi limitata alla quota degli stessi riferibile ad un mutuo non superiore a 300.000 Euro. Se il mutuo stipulato è superiore a 300.000 Euro, gli interessi su cui calcolare la deduzione del 20% devono essere ridotti proprozionalmente applicando la formula: 300.000 x interessi pagati / importo del mutuo. La deduzione del 20% degli interessi passivi non deve essere ripartita in 8 anni , come invece previsto per la deduzione del 20% del costo di acquisto o di costruzione; ciò significa che la deduzione degli interessi passivi può essere fruita per l’intera durata del mutuo e devono essere considerati solo gli interessi pagati nell’anno e non quelli maturati. Non è stato però chiarito se il bonus spetti anche per gli interessi pagati sui mutui contratti per la costruzione dell’abitazione tramite appalto.

 

 

Circolare 7/E del 31/03/2016.

La circolare 7/E DEL 31/03/2016 dell’Agenzia delle Entrate ha fornito una serie di chiarimenti in merito al bonus mobili prorogato fino al 31/12/2016 e al nuovo bonus mobili giovani coppie previsto dalla Legge di Stabilità 2016:

 

Bonus mobili:

– L’Agenzia delle Entrate conferma che al fine di individuare gli interventi edilizi ai quali è subordinato il diritto alla detrazione in commento, rilevano le spese sostenute dal 26/06/2012 per le quali la detrazione spetta nella misura del 50%.

– L’ammontare complessivo della spesa pari a 10.000 Euro deve essere calcolato considerando le spese sostenute nel corso dell’intero arco temporale di vigenza dell’agevolazione, anche nel caso di successivi e distinti interventi edilizi che interessino la stessa unità abitativa.

– Sono state riviste le possibili modalità di pagamento della detrazione in commento ammettendo l’utilizzo di un bonifico ordinario senza alcuna ritenuta da parte della banca o della Posta.

 

Bonus mobili giovani coppie:

La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto una nuova detrazione Irpef, a favore delle giovani coppie acquirenti di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale, per l’acquisto di mobili destinati all’arredo della stessa. La circolare in commento ha fornito chiarimenti in merito.

– Per quanto riguarda i requisiti soggettivi è stato confermato e chiarito che per giovane coppia si intende alternativamente sia una coppia convivente more uxorio da almeno tre anni, sia una coppia coniugata anche da meno di tre anni. Con riferimento alla coppia coniugata non rileva il requisito di durata del matrimonio in quanto è sufficiente che i soggetti risultino coniugati nel 2016 indipendentemente dal fatto che ciò avvenga prima o dopo la data di acquisto (cioè di pagamento) dei mobili . Con riguardo ai conviventi more uxorio la convivenza da almeno tre anni (compreso il 2016) deve essere attestata tramite: iscrizione dei due componenti nello stesso stato di famiglia o da un’autocertificazione resa tramite dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

– Almeno uno dei due componenti la giovane coppia non deve aver superato i 35 anni di età in almeno un giorno del 2016. Ad esempio anche se oggi tutti e due i componenti la giovane coppia hanno già 35 anni, ma uno dei due ha compiuto il 35° anno di età durante il periodo che va dal 1° gennaio ad oggi, fino al 31/12/2016 potrà comperare comunque i mobili beneficiando della detrazione.

– Gli acquisti di mobili devono essere finalizzati ad arredare un’unità immobiliare acquistata dalla giovane coppia (anche in parti non uguali) e da adibire ad abitazione principale. Al fine di usufruire della detrazione in esame la circolare ha chiarito l’irrilevanza del componente della coppia che acquista i mobili . Le spese possono quindi essere sostenute: da entrambi i componenti la coppia; da uno solo di essi anche se diverso dal proprietario dell’immobile e anche se ha superato i 35 anni.

-Il periodo agevolato è solo l’anno 2016 e i beni agevolati sono solo i mobili e non anche i grandi elettrodomestici.

-Il limite di spesa è di 16.000 Euro con detrazione del 50% da ripartire in 10 anni. L’ammontare massimo di spesa va riferito alla coppia e non ai singoli componenti la coppia.

-Le modilità di pagamento si concretizzano nel bonifico anche senza la causale dell’articolo 16-bis Tuir, nella carta di credito o nel bancomat. La spesa va ripartita fra i componenti della coppia in base all’effettivo sostenimento della stessa da parte di ciascuno.

– L’acquisto dell’unità abitativa può essere sia a titolo oneroso che gratuito e può essere effettuato da entrambi i coniugi/conviventi o da uno solo di essi. In quest’ultima ipotesi l’acquisto deve essere effettuato dal componente la coppia che non abbia superato il 35°anno di età nel 2016. La casa deve essere stata acquistata nel 2015 o nel 2016 ( quindi anche dopo l’acquisto dei mobili) e la destinazione ad abitazione principale da entrambi i componenti la giovane coppia deve avvenire entro il 31/12/2016. Tuttavia, con riguardo agli immobili acquistati nel 2016, gli stessi possono essere destinati ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi del 2016 (30/9/2017 per chi presenterà il mod.unico 2017).

 

-Per quanto riguarda il momento di acquisto dei mobili la circolare evidenzia che lo stesso può essere effettuato anche prima che si verifichino i requisiti soggettivi sopra esposti. Ad esempio se una coppia non coniugata acquista i mobili a febbraio 2016, si sposa a marzo 2016 ,stipula il rogito di acquisto della casa in ottobre 2016 e rispetta i requisiti anagrafici, ha diritto alla detrazione del bonus mobili giovani coppie a condizione che la casa sia destinata ad abitazione principale di entrambi i componenti la coppia entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al 2016.

-La detrazione in commento non è cumulabile con il bonus mobili ed elettrodomestici “ordinario”, nel senso che non è consentito fruire di intrambe le agevolazioni per l’arredo della medesima unità abitativa. L’incompatibilità non riguarda solo l’arredo della medesima casa ma anche l’acquisto di grandi elettrodomestici per il cui acqusto si è beneficiato parzialmente del bonus generale. Le giovani coppie potranno comunque beneficiare di entrambe le agevolazioni se i mobili o i grandi elettrodomestici acquistati saranno destinati all’arredo di unità abitative diverse.

 

Le modalità di cessione della detrazione del 65% ai fornitori:

Con il Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 22/03/2016 sono state individuate le modalità con le quali i soggetti incapienti beneficiari della detrazione del 65% su parti comuni condominiali, possono cedere il corrispondente credito ai fornitori che hanno eseguito l’intervento agevolabile.

Si ricorda che nella Legge di Stabilità 2016, in materia di detrazione per il risparmio energetico (65%), ha previsto per le spese sostenute nel 2016 di parti comuni di edifici condominiali, relativamente ai soggetti incapienti, la possibilità per gli stessi di optare, in luogo del beneficio della detrazione, la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi agevolabili. Si tratta di un’agevolazione rivolta ai soli contribuenti che ricadono nella cosiddetta “no tax area” cioè i possessori di redditi esclusi dall’imposizione ai fini irpef o per espressa previsione o perchè l’imposta lorda è assorbita dalle detrazioni di cui all’art.13 del Tuir. Tali soggetti non potrebbero fruire della detrazione spettante per il 65% in quanto la stessa spetta fino a concorrenza dell’imposta lorda: la legge di stabilità ha quindi consentito loro di cedere, sotto forma di credito, la relativa detrazione ai fornitori che hanno eseguito i lavori, che riceveranno quindi il credito a titolo di pagamento della quota di spesa a loro carico.

Le condizioni di incapienza dei contribuenti devono sussistere nel periodo di imposta precedente a quello in cui sono state sostenute le spese.

Il credito cedibile al fornitore è pari al 65% delle spese a carico del condomino al lui attribuibile sulla base della tabella millesimale di ripartizione.

La parte di spesa non ceduta sotto forma di credito dal condominio deve essere pagata naturalmente mediante bonifico bancario o postale.

La cessione del credito è consentita anche per le spese pagate nel 2016 ma riferite a interventi iniziati in anni precedenti.

Per formalizzare l’operazione è stata prevista una particolare procedura: i condomini incapienti che intendono cedere il credito devono manifestare la proprria volontà attaverso la delibera assembleare che approva l’intervento di riqualificazione energetica e una specifica comunicazione inviata al condominio, il quale deve provvedere a comunicarla ai fornitori. I fornitori a loro volta devono comunicare in forma scritta al condominio di accettare la cessione del credito a titolo di pagamento di parte del corrispettivo per i beni ceduti e i servizi prestati. Il condominio è poi tenuto a trasmettere un’apposita comunicazione telematica all’Agenzia delle Entrate entro il 31/03/2017 per comunicare: il totale della spesa sostenuta nel 2016 per il 65% su parti comuni, l’elenco dei bonifici effettuati per il pagamento di dette spese, il codice fiscale dei condomini che hanno ceduto il credito e l’importo dello stesso ceduto da ciascuno, il codice fiscale dei fornitori acquirenti il credito e l’importo totale del credito ceduto a ciascuno di essi. Infine il condominio è tenuto a comunicare ai fornitori l’avvenuto invio della comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

 

Risposte Agenzia Entrate convegno il sole 24 ore del 20/04/2016.

 

Contratti di locazione: Solidarietà nella registrazione:

La Legge di Stabilià 2016 ha introdotto l’obbligo a carico del locatore di provvedere alla registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo nel termine perentorio di trenta giorni dalla data della sua stipula. La modifica normativa, sottolinea l’Agenzia delle Entrate, è di natura civilistica e quindi non ha variato la disciplina fiscale prevista dagli articoli 10 e 57 del Dpr n.131 del 26/04/1986 per la registrazione dei contratti di locazione. Si ricorda che l’articolo 10 suddetto stabilisce l’obbligo di richiedere la registrazione a cura delle parti contraenti e dunque sia il conduttore che il locatore. L’articolo 57 stabilisce l’obbligo solidale di pagamento dell’imposta in capo alle parti contraenti. In definitiva l’Agenzia delle Entreate ritiene che la modifica operata con la Legge di Stabilità 2016 non abbia innovato le regole di registarzione dei contratti di locazione e che dunque restano invaritai gli obbligati all’adempimento della registrazione e al pagamento della relativa imposta nelle figure del locatore e del conduttore dell’immobile. Dal punto di vista civilistico l’obbligo di registrazione è comunque a carico del locatore, obbligo che in caso di omissione comporta gravi conseguenze civilistiche: nullità della pattuizione, possibili azioni di restituzione dell’indebito da parte del conduttore eccetera.Dal punto di vista fiscale il conduttore risponderà solidalmente con il locatore delle sole sanzioni tributarie per le quali si potrà comunque registrare il contratto in ritardo ricorrendo all’istituto del ravvedimento operoso per mitigare le sanzioni applicabili. Queste ultime vanno dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, con riduzione alla metà (dal 60% al 120% con un minimo di 2.000 Euro) in caso di registrazione effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni.

 

Bonus mobili:

Neller isposte al convegno di cui in oggetto l’Agenzia delle Entrate ha confermato che il bonus mobili spetta anche a chi acquista un’abitazione interamente ristrutturata beneficiando della detrazione del 50%.

 

Agevolazioni leasing abitativo:

Le condizioni per le agevolazioni fiscali maggiorate che la Legge di Stabilità 2016 ha riconosciuto ai conduttori under 35 di un leasing abitativo vanno verificate alla data di stipula del contratto e hanno effetto per l’intera durata del leasing sia in termini di età che di reddito richiesto. Gli oneri accessori detraibili riguardano solo i costi di stipula, sono invece esclusi sia quelli assicurativi che i costi di intermediazione addebitati dalla società di leasing.

 

Circolare 20/E del 18/05/2016.

 

Cessione della detrazione del 65% ai fornitori:

Nella circolare in oggetto è stato confermato che i fornitori non sono obbligati ad accettare, in luogo del pagamento loro dovuto, il credito dei condomini incapienti.

 

Detrazione Iva sull’acquisto delle abitazioni:

E’ stato precisato che la detrazione al 50% dall’Irpef dovuta dell’Iva relativa ad acquisti di abitazioni di classe energetica A o B effettuati entro il 31/12/2016, opera anche quando il cedente è un’impresa di “ripristino” o “ristrutturatrice” e non solo un’impresa di costruzione. Si ricorda che il bonus non è limitato all’acquisto dell’abitazione principale e che non sono previste esclusioni per gli immobili di lusso. Nella circolare in commento l’Agenzia ritiene che il bonus possa applicarsi anche alla pertinenza dell’unità abitativa agevolata, a condizione però che l’acquisto della pertinenza stessa avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa e l’atto dia evidenza del vincolo pertinenziale. La circolare non sembra porre un limite quantitativo al numero di pertinenze. Per ottenere l’agevolazione deve essere applicato il principio di cassa: per gli acconti pagati nel 2015, per acquisti di case effettuate nel 2016 non è quindi possibile ottenere il bonus. Con riferimento all’eventuale cumulo con altre agevolazioni, a parere dell’Ufficio, si deve ritenere possibile, per il contribuente che acquista un’unità abitativa all’interno di un edificio interamente ristrutturata dall’impresa di costruzione, beneficiare sia della detrazione del 50% dell’Iva sull’acquisto, sia la detrazione del 50% sul 25% del prezzo di acquisto dell’immobile nel limite di 96.000 Euro. In questi casi però occorre tener presente che la quota di iva detratta non può ottenere anche l’agevolazione del 50% sul prezzo di acquisto in quanto non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa.

 

Circolare 18/E del 06/05/2016.

Con riferimento alle spese per gli interventi di installazione di sistemi di contabilizzazione del calore da effettuare per legge entro il 31/12/2016 da parte dei condomini, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che le stesse spese possono essere oggetto:

– della detrazione del 65% se i dispositivi sono installati congiuntamente con la sostituzione integrale o parziale dell’impianto di climatizzazione esistente con un impianto dotato di caldaia a condensazione o pompa di calore ad alta efficienza o impianto geotermico a bassa entalpia;

-della detrazione del 50% se i dispositivi in oggetto sono installati senza sostituzione dell’impianto di climatizzazione esistente oppure con una sostituzione che non soddisfa i requisiti per poter usufruire della detrazione del 65%.

 

Autore: Dott. Alessandro Notari _ Presidente centro studi fiscale nazionale Confabitare

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