Canone concordato… con “visto”

È obbligatorio il “visto” delle associazioni di categoria per poter accedere ai benefici fiscali

Per i contratti a canone concordato cc.dd. “non assistiti”, e cioè quelli conclusi senza la partecipazione delle organizzazioni sindacali e di categoria, il proprietario che desidera beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dalla legge, dovrà rivolgersi a una delle associazioni di categoria (dei proprietari o degli inquilini) maggiormente rappresentative, affinché venga attestata la conformità, alla normativa vigente, del contratto di locazione concluso dalle parti. Lo ha precisato la “Direzione Generale per la Condizione Abitativa Divisione 4 del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (M.I.T.)” con nota n. 0001380 del 6 febbraio 2018, in riscontro a una richiesta di chiarimenti formulata dall’associazione Confabitare con quesito del 22 gennaio 2018, avente ad oggetto l’interpretazione dell’art. 1, comma VIII°, del Decreto M.I.T. del 16 gennaio 2017. A Confabitare va riconosciuto il merito di aver correttamente individuato i dubbi interpretativi che, la poco felice formulazione della norma, aveva fatto sorgere circa l’obbligatorietà (o meno) di tale attestazione di conformità. L’originaria formulazione prevista dal D.M. 30 dicembre 2002 (il decreto che fissava i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione cc.dd. “agevolati”), al comma 14 del suo art. 1, stabiliva come facoltativa nella stipula dei contratti stessi l’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. La stessa disposizione è stata recepita nel nuovo testo del D.M. 16 gennaio 2017, al cui comma 8 dell’art. 1 (e così anche negli articoli successivi per le altre fattispecie contrattuali) si prevede che le parti contrattuali possano (e non debbano), nella definizione del contratto, essere assistite dalle rispettive organizzazioni. Tuttavia, il nuovo D.M. prevede che gli accordi territoriali definiti in sede locale individuino, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione da eseguirsi sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso. Ci si era dunque legittimamente posti il seguente quesito, e cioè, se, con un contratto

c.d. “non assistito” e non “attestato”, il locatore potesse accedere ai benefici fiscali previsti dalla legge. Il M.I.T. ha sciolto il dubbio interpretativo chiarendo che l’attestazione del contratto da parte di una delle associazioni di categoria (dei proprietari e degli inquilini), deve ritenersi necessaria se si vuole conseguire il risparmio fiscale previsto dalla legge, poiché essa accerta,

“L’ATTESTAZIONE DI CONFORMITÀ DEL CONTRATTO NON È UN ULTERIORE BALZELLO DA PAGARE, MA UN’ADEMPIMENTO PER IL RICONOSCIMENTO DEI BENEFICI FISCALI PREVISTI”

in relazione al contratto di locazione concluso, la sussistenza dei presupposti di carattere economico e normativo che consentono il riconoscimento e l’applicazione delle agevolazioni fiscali. Nella nota ministeriale (nel link in fondo all’articolo) il M.I.T. ha specificato che: «Per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla Pubblica Amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’Accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali. Ne consegue l’obbligo per i contraenti di acquisire l’attestazione in argomento, anche per poter dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni utilizzate». L’obbligo di attestazione vale solo nei comuni ove sia stipulato un nuovo accordo territoriale ai sensi del D.M. 16 gennaio 2017. In caso di accordi precedenti tale obbligo non opera, salvo il caso che sia l’accordo stesso a prevederlo. Le modalità di attestazione devono essere specificate dai singoli Accordi Territoriali stipulati ai sensi del citato D.M. e possono prevedere che la verifica sia eseguita da parte di una sola o di entrambe le associazioni di categoria, il cui ruolo è diventato essenziale nell’ambito dei contratti a canone concordato, poiché le stesse svolgeranno una necessaria “funzione di controllo” nell’interesse dei proprietari degli immobili. Questi ultimi non devono considerare l’attestazione di conformità del contratto un ulteriore balzello da pagarsi, bensì quale adempimento che assicurerà loro il riconoscimento dei benefici fiscali previsti, e quindi: la riduzione al 75% della Tasi e dell’Imu dovute in base all’aliquota del comune in cui è sito l’immobile locato (in altri termini l’aliquota del tributo di riduce del 25%); l’applicazione dell’aliquota ridotta della cedolare secca (10%); l’ulteriore deduzione Irpef (30%) in caso di mancato esercizio dell’opzione per la cedolare secca, nonché la riduzione nella stessa misura del 30% con riferimento alla base imponibile dell’imposta di registro. Per quanto riguarda invece l’Agenzia delle Entrate, secondo il parere fornito dal ministero e salvo successive specifiche in senso contrario, non sembra necessario produrre l’attestazione in sede di dichiarazione dei redditi o di registrazione del contratto di locazione. L’attestazione andrà eventualmente prodotta solo in sede di verifica fiscale.

(avv. Claudio Cavalera, presidente nazionale Centro Studi Giuridici Confabitare)

 

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