Acquisto della casa con locazione a riscatto

In Italia si sta consolidando una nuova soluzione per accedere all’acquisto della casa: “la locazione con diritto di riscatto” Questo tipo di formula consiste nella sottoscrizione di due contratti: uno di locazione e il secondo con l’opzione in base alla quale il conduttore potrà accedere all’acquisto delle casa dopo un certo numero di anni e ad un prezzo concordato preventivamente ( c.d. riscatto).

In caso di esercizio del diritto di opzione le mensilità di locazione versate, in tutto o in parte, saranno detratte dal prezzo di acquisto inizialmente pattuito.

Di norma i canoni di locazione sono maggiorati dal 50 al 100% rispetto ai  canoni medi di mercato. Tutto dipende dalle capacità reddituali del conduttore.

In alcuni casi il conduttore anticipa, sempre in conto prezzo di acquisto, una somma variabile dal 4 al 5% sul valore della futura  compravendita.

Il contratto di locazione di norma ha una durata variabile dai 3 ai 5 anni , pari alla durata del diritto di riscatto

Il funzionamento e’ abbastanza semplice.

Una parte dei canoni versati viene considerato come compenso per la locazione (di norma il 50%) mentre il restante viene considerato come acconto del prezzo di acquisto, unitamente all’acconto iniziale se previsto.

Un esempio:

  • Prezzo di vendita
€ 200.000,00
  • 50% dei canoni versati in 3 anni

(€ 500,00 al mese x 36 mesi)

€18.000,00
  • Acconto iniziale del 5%
€10.000,00
Prezzo di riscatto

N.B.:il prezzo di riscatto è pari al 86% del valore di acquisto

€ 172.000,00

La crisi finanziaria del sistema bancario non permette oggi di avere mutui al 100% sul valore di acquisto.

La locazione con riscatto è una alternativa che può agevolare l’acquisto in particolare per la prima casa e per le giovani coppie che hanno un reddito certo e un impiego di lavoro consolidato.

Le condizioni dei contratti (locazione e diritto all’acquisto) cosi’come la durata, l’acconto iniziale, il canone di locazione e la parte dell’affitto riscattabile possono variare in base agli accordi tra le parti e in particolare alla capacità reddituale dei potenziali futuri acquirenti.

L’aspetto positivo di questa formula si riscontra nella possibilità del conduttore/acquirente di acquisire la proprietà dopo qualche anno ad un prezzo  prefissato quindi senza rischi di aumenti oltre a permettergli  di ottenere un mutuo alle condizioni che mediamente richiedono gli istituti bancari (80% del valore di perizia)

Al venditore restano i vantaggi di non avere spese condominiali e di percepire da subito un canone di locazione oltre alla possibilità concreta di aver alienato l’immobile dopo un periodo prestabilito.

Ovviamente se alla scadenza del diritto di riscatto il conduttore rinuncia all’acquisto, il proprietario può pretendere di avere libero l’immobile e di trattenere i canoni e gli anticipi versati ..

E’ quindi consigliabile questa formula solo a persone che hanno come reale obiettivo l’acquisto  dell’immobile e che hanno la certezza di poter corrispondere con regolarità un  canone maggiorato rispetto a quello medio di mercato.

In caso di utilizzo di questa tipologia contrattuale di norma le agenzie immobiliari effettuano un preciso  controllo sull’affidabilità del conduttore/acquirente e su eventuali condizioni pregiudiziali a carico dello stesso..

Buona norma è far sottoscrivere dal conduttore una polizza fideiussoria ( c.d.: protezione affitto)a garanzia  del puntuale pagamento dei canoni almeno per una durata di 6-12 mesi oltre all’eventuali spese legali e giudiziarie necessarie per il recupero dei canoni e per l’azione giudiziaria di sfratto.

Altro vantaggio per il conduttore/acquirente consiste nel creare un suo “storico creditizio” con il quale l’acquirente sarà in grado di dimostrare alla banca che finanzierà l’acquisto che ha puntualmente versato i canoni di locazione di importo superiore o pari alla rata di un  mutuo.

Per la banca un acquirente di questo tipo è visto come un nuovo cliente “collaudato e affidabile ” con un buon merito creditizio ideale per erogare con tranquillità il mutuo anche fino all’80-85% e senza la necessità di sottoscrivere polizze fidejussorie o far intervenire terzi soggetti garanti

Il contratto se stipulato tramite un atto notarile può essere “trascritto”.

Con questa procedura oltre a garantire le parti si crea il presupposto, a favore del venditore, di farsi anticipare da un istituto bancario, tutto o in parte, il ricavo della futura vendita.

Il rischio di deperimento, totale o parziale, del bene oggetto di locazione con riscatto durante il periodo di locazione sarà a totale carico del conduttore così come le spese di natura condominiale, oltre al risarcimento dell’eventuale maggior danno.

Il diritto di riscatto/opzione di acquisto e’ trasmissibile per successione a causa di morte a favore di eredi del conduttore..

Le parti possono convenire che il diritto di riscatto/opzione si configuri come contratto per persona da nominare ai sensi degli articoli 1401 e seguenti del Codice Civile.

Entro la scadenza del termine per l’esercizio dell’opzione / riscatto il promissario acquirente potrà quindi nominare altra persona che acquisti i diritti ed assuma gli obblighi derivanti dal contratto.

All’estero questa metodologia, denominata “Rent to Buy”, è già utilizzata da tempo in particolare negli  Stati Uniti, Regno Unito, Irlanda e Canada. Nella stessa Spagna, dove il mercato immobiliare ha risentito pesantemente della crisi dei mutui, la “locazione a riscatto” ha creato un nuovo scenario nel mercato residenziale. In Spagna il “Rent to buy” viene individuato con una diversa terminologia “alquiler con opcion a compra”. Il Italia, già negli anni ’60, il c.d. “affitto con riscatto”, trovò applicazione nell’ambito dell’Istituto Case Popolari – IACP, in attivazione del Piano Casa – Fanfani allora finalizzato all’acquisto della casa da parte di persone meno abbienti, ma in quel caso la durata del riscatto era molto lunga, pari al periodo previsto per i mutui.

Diversa la soluzione attuale della “locazione con riscatto” da considerare una formula che non prevede la finanziabilità totale dell’acquisto, ma un programma preparatorio all’acquisto in tempi brevi, di norma 3-5 anni.

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