Percorso

Novita’ nelle visure catastali: il debutto dei metri quadrati in attesa di una riforma annunciata.

Anche se la “riforma del Catasto”, dopo tante discussioni, è stata ancora una volta rinviata dal Governo Renzi, che l’ha messa nel cassetto, dal novembre scorso l’Agenzia delle Entrate ha reso disponibile il nuovo “documento di riconoscimento” degli immobili, rendendo disponibile la “superficie catastale” nella visura delle unità immobiliari censite nelle Categorie dei Gruppi A (abitazioni e uffici), B (uffici pubblici, ospedali, scuole e così via) e C (box auto, cantine, laboratori, magazzini e negozi), calcolata al lordo degli spazi accessori secondo quanto espressamente previsto dall’Allegato C al DPR 138/1998.
Questa è senz’altro una novità che semplifica la vita ai proprietari di 57 milioni di immobili, mettendo a loro disposizione un dato che finora era visibile solo nelle applicazioni degli Uffici.

In sede di compravendita degli immobili, gli acquirenti non saranno più costretti a chiedere se i metri quadrati dell’unità immobiliare che intendono acquistare sono reali o commerciali: il dato messo a disposizione coinciderà infatti con la superficie reale dell’immobile. Questo produrrà un effetto sicuramente interessante anche sui prezzi degli immobili destinati ad essere più trasparenti considerato che si baseranno su dati veritieri e verificabili comodamente in anticipo e non su una superficie indicata solamente in funzione della compravendita.

La “nuova visura” conterrà pertanto i dati standard per l’identificazione dell’immobile (sezione urbana, foglio, particella, subalterno, Comune) e i dati di classamento (zona censuaria, eventuale microzona, categoria catastale, classe, consistenza, rendita) accompagnati da indicazioni relative appunto alla “superficie catastale”. Va però detto, per chiarezza, che il dato relativo alla superficie inserito nella visura catastale per il momento sarà fine a sé stesso in quanto le “rendite” continueranno ad essere determinate con i “vani” fino a quando non sarà operativa la “riforma del Catasto”. I mq. potranno però essere utilizzati ai fini TA.RI (Tributo comunale sui rifiuti) e ai fini della nuova IUC (Imposta Unica Comunale), le cui evoluzioni sono ancora assai dubbiose.

A proposito della TA.RI è bene però sottolineare che la “superficie catastale” è una superficie lorda (calcolata cioè sulla base dei criteri del citato DPR 138/1998), mentre in molti Regolamenti comunali si parla di superficie utile (che non è “lorda” cioè comprensiva dei muri). E’ del tutto evidente che comunque si potrà disporre di un sistema incrociato dei controlli che dovrà essere necessariamente implementato ed eventualmente corretto anche dalle segnalazioni dei contribuenti i quali, qualora trovassero delle incoerenze tra le planimetrie e la “superficie catastale” calcolata (ed inserita nella visura) potranno comunicare i dati da rettificare all’Agenzia delle Entrate per l’allineamento delle Banche dati.

Per una corretta informazione è bene sapere che l’introduzione del dato della “superficie catastale” è avvenuta al termine di una fase pilota che è stata effettuata negli Uffici Provinciali delle Province di Brindisi, Foggia e Ravenna; al momento sono stati esclusi dal provvedimento gli immobili che hanno presentato un dato di superficie cosiddetta “incoerente” oppure nel caso in cui non sia disponibile la planimetria catastale perché andata distrutta oppure smarrita.

In questo ultimo caso il contribuente dovrà produrre, per il tramite di un Tecnico abilitato e con la procedura Docfa la planimetria e quindi sarà cura del Tecnico incaricato calcolare la “superficie catastale” come d’altro canto è avvenuto per tutti gli immobili che sono stati censiti dopo il 1997. E’ opportuno segnalare che secondo l’ANCI (Associazione Nazionale dei Comuni di Italia), la pubblicazione delle superfici catastali accessibili a tutti i cittadini rappresenta un elemento di trasparenza e di sicuro miglioramento della significatività degli Archivi catastali, a lungo perseguito, che non incide al momento, come si è già detto in precedenza, sui prelievi fiscali.

L’ANCI ha infatti ribadito con fermezza che per quanto riguarda le “tasse comunali” la grande revisione delle rendite catastali ed il superamento delle attuali disparità di trattamento fiscale ai fini della TA.RI e dell’attuale IMU, passa necessariamente attraverso la “riforma del Catasto” prevista dalla Delega fiscale, ma per ora non attivata dal Governo. Tutto ciò premesso si invitano gli Associati qualora riscontrassero nelle “nuove visure catastali, delle anomalie riguardo al dato della “superficie catastale” di rivolgersi presso le sedi di Confabitare che dispongono di professionisti abilitati che potranno, sulla base della documentazione prodotta, anche direttamente, dall’Associato, fornire tutte le necessarie informazioni e consigliare conseguentemente le eventuali azioni da promuovere.

Autore: Dott. Maurizio Pirazzoli _ Consulente Tecnico Confabitare

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