Percorso

La superficie catastale degli immobili residenziali finalmente consultabile in visura

Dal 9 novembre scorso la superficie catastale degli immobili di tipo residenziale è finalmente consultabile con una semplice visura catastale. Da questa data infatti l’Agenzia delle Entrate ha reso disponibile il dato relativo alle superfici delle unità immobiliari sinora visibile esclusivamente con le applicazioni interne dell’Ufficio. L’iniziativa dell’Agenzia coglie quasi di sorpresa migliaia di cittadini e proprietari di immobili per i quali comunque la presenza del dato in visura rappresenta un notevole vantaggio ed una considerevole semplificazione.

La superficie catastale degli immobili infatti, viene ormai utilizzata come base per il calcolo di diversi tributi locali (TARI, TARSU, IMU) e con molta probabilità costituirà il dato più importante per il calcolo delle nuove rendite catastali a seguito della riforma degli Estimi catastali.

Da ciò si deduce l’importanza dell’evento, stranamente poco pubblicizzato, a favore non solo dei proprietari di immobili, ma di ogni altro utente che a qualunque titolo può verificare con una semplice visura un dato così significativo sinora però rimasto “criptato” nella rete interna dell’Agenzia.

Il dato relativo alle superfici catastali ormai visibile in realtà è addirittura sdoppiato. Le superfici riportate nel documento infatti sono di due tipi, ovvero: “la superficie catastale” e “la superficie ai fini TARI”. In visura c’è scritto “Totale escluse aree scoperte”

La superficie catastale, calcolata in base a determinati parametri stabiliti dal DPR n. 138/98, corrisponde in sostanza alla superficie commerciale (ammesso che i parametri rettificativi del DPR siano coerenti con i rapporti mercantili del segmento di mercato specifico, tieni conto che nella superficie commerciale rientrano anche parte dei vani scale che nella catastale non rientrano) dell’immobile ovvero, alla superficie lorda dell’unità immobiliare compresi i muri perimetrali e quelli interni, alla quale si somma la superficie di eventuali pertinenze e di tutte le aree esclusive scoperte, ovvero balconi, terrazze, logge verande e cortili. Le aree accessorie naturalmente vengono opportunamente ridotte applicando determinati parametri di riduzione.

La superficie catastale Totale escluse aree scoperte invece corrisponde alla sola superficie lorda dell’immobile comprese eventuali dipendenze dirette ma escluso tutte le aree scoperte.

Quest’ultimo dato risultava già in possesso dei Comuni ai quali veniva e viene ancora trasmesso periodicamente dalla stessa Agenzia delle Entrate, grazie ai flussi di interscambio di dati già attivi da tempo tra i due Enti.

I Comuni (secondo la giurisprudenza ad oggi non possono applicare la superficie catastale ai fini Tassa rifiuti ma devono applicare la superficie calpestabile art. 14 D.L. 201 del 06.12.2011, se faranno l’accordo Stato ANCI allora applicheranno la superficie catastale decurtata dell’ 80%) naturalmente utilizzano i dati catastali relativi ai fini TARI per l’applicazione dei tributi locali, pertanto è facile comprendere come la pubblicazione delle superfici nelle visure catastali può consentire a tutti i privati cittadini proprietari di immobili, di confrontare la correttezza dei dati notificati dagli enti comunali e prepararsi al cambio di applicazione legislativa rilevando con anticipo eventuali errori o maggiorazioni di superficie impositiva con quelli in proprio possesso o addirittura con la effettiva situazione reale.

Non è da escludere infatti che per svariati motivi, imputabili sia ad errori di parte in fase di accatastamento, sia ad eventuali errori commessi dagli Uffici in fase di acquisizione e/o di vettorializzazione delle planimetrie catastali, il calcolo delle superfici catastali possa risultare errato o presentare comunque delle inesattezze rispetto al dato reale.

A questo punto quindi diventa importante effettuare questo tipo di controllo che oggi è stato reso molto semplice e rapido dall’iniziativa dell’Agenzia delle Entrate e dalle diverse possibilità e modalità di consultazione attivate dalla stessa. Le suddette verifiche possono essere agevolmente controllate dalle sedi dell’Associazione Confabitare che dispongono di professionisti abilitati, portando una planimetria catastale o comunque l’elaborato del DOCFA.

Nel caso in cui si dovessero riscontrare effettivamente delle incongruenze tra la planimetria depositata in catasto e la relativa superficie calcolata, i cittadini hanno la possibilità di inviare le proprie osservazioni attraverso il sito on-line dell’Agenzia oppure tramite i professionisti consulenti di Confabitare. Viceversa nel caso di evidenti anomalie tra quanto depositato agli atti e la condizione reale dell’immobile si verifica la necessità di ripresentare l’accatastamento in “variazione” dell’unità immobiliare rappresentata in maniera errata, depositando una nuova planimetria con le dimensioni corrette.

Infine, con riferimento agli immobili censiti in catasto ma privi di planimetria, e quindi del dato relativo alla superficie, i proprietari possono in questo caso presentare un nuovo accatastamento, in modalità di aggiornamento, per l’inserimento della sola planimetria catastale, lasciando invariati i restanti identificativi catastali.

Tale adempimento di fatto è comunque necessario in quanto, come previsto dall’art.19 del dl n.78 del 2010, in caso di vendita dell’immobile, il proprietario è tenuto ad attestare “la conformità di dati catastali e delle relative planimetrie, allo stato di fatto”.

In ogni caso si informano i cittadini di ricorrere a tecnici professionisti abilitati, i quali potranno suggerire la migliore strada da percorrere per la correzione degli errori.

Il Centro Studi OMI di Confabitare sta verificando i dati e predisponendo eventuali azioni per verifica della maggiore imposta dovuta al passaggio dalla superficie lorda dedotta dell’80% in luogo alla superficie calpestabile.

 

Autore: arch. Giovanni Malara _ Responsabile Osservatorio Mercato Immobiliare Regione Calabria

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